开发商做好监理工作的方法技巧

当甲方为开发商时如何做好监理工作 关于如何开展建筑工程监理工作的著作和论文众多，但几乎全都是从项目的角度展开论述或讨论，还没有针对建设单位的差异或特征来论述如何做好监理工作的。无论是现代营销理论、管理理论、生产理论还是质量管理理论都强调产品购买者或服务接受者对产品或服务的评价。ISO质量体系的质量定义：质量是指产品、体系或过程的一组固有特性满足顾客和其他相关方要求的能力，更是从消费者的角度来描述。由此不难看出，如果仅从建设项目的设计、施工、验收和维修等工作来寻求改进监理服务是不够的。借鉴现代营销理论和质量管理理论，提高监理服务质量还得分析和研究探讨监理服务的购买者--建设单位或投资单位的内部特征、需求特征和行为特征等，并依此来制订一套针对性的监理服务策略将有利于提高监理服务质量即客户满意度。本文基于这种思路，试图分析目前房地产开发公司的特征来探讨如何为房地产开发商的建设项目提供优质的监理服务，同时又能为广大购房置业者获取质量合格的物业提供法律规定的监理保障，因为监理服务它还承担着为政府、社会公众充当建筑产品生产监督与控制的责任。 一、房地产开发商甲方特征及其对监理工作的影响 作为建设单位的房地产开发商，由于其是专门的建筑产品供应商和专门的建筑施工服务和监理、设计、勘察等建筑服务的接收者，它在机构组成、资金拥有与使用、以及对所受到的服务的要求往往是不同于那些偶尔购买一次建筑类产品与服务的单位或个人。同时由于房地产公司只是建筑物的中间购买者或者说是经营者，它不是产品最终使用者，因此它对产品质量、性能的关注角度和关注程度也不同于那些建房自用的单位。房地产开发公司由于其建筑产品的经营牲和专业经营建筑产品的特性，使其在购买建设施工服务、设计、勘测、监理等服务方面具有其独特性，其在企业组织形式与构成、经营管理理念、接受服务的方式和对服务的要求方面也因此会有所不同。以下仅对其对监理服务的要求产生影响的特性进行分析，房地产开发商作为建设方--甲方，常常具有以下特点： 1．有自己的工程技术人员，其工程技术人员具有较高的理论水平 据初步调查几乎所有的房地产开发公司都有自己的工程技术人员，有的甚至有专职的设计人员。从房地产开发公司的招聘广告对工程人员的应聘条件的要求来看，房地产公司普遍要求应聘的专业技术人员具有本科以上的学历，而且要求年龄性35岁以下、有各种中级以上的专业职称证书和从业资格证。因此可以得出结论，房地产公司的工程技术人员内有相当高的理论水平。相对于目前施工单位用工普遍是农民工、监理工程师普遍只有专科以下的文化程度，这一特征尤为明显。 一般地说，高学历和高理论水平的人都有一种展示自己才华的倾向，房地产公司的工程技术人员也不例外，他们也有这种倾向。房地产公司的工程技术人员常常会通过以下几种方式展示他们的才华： （1）发出设计变更指令； （2）编制出各种施工监督、检查和验收表格让相关单位填写； （3）在施工过程中常常提出高于合同约定和施工图设计的质量标准的工艺和材料品质要求； （4）将工程分解并分包给不同的分包商，而在分包工程的分解和分解工程时的分界线划分随意性强。 2．资金不够充裕 房地产开发公司经常拖欠工程款，这是一个普遍现象。一方面有些房地产公司资金实力不济，另一方面房地产公司常常在一个项目未完成之前将已有资金投向新的项目，摊子过大，影响了项目的正常运作。资金的短缺，导致房地产公司不能按工程承包合同约定按时支付工程款。由于施工单位--工程队的资金得不到即时的补偿，从而拖欠材料款和工人工资，导致工程材料供应不足、劳动力不足，势必开工不足，影响工程进度并拖延工期。甲方不按时支付工程款，不仅会影响工程进度，而且还会影响工程队工作的积极性，从而影响工程质量。材料供应不足、劳动力配备不够，从而引起停工待料、交工不及时，增加施工方和其他有关各方的经营成本，势必引起更多的工程争议和纠纷。 3．注重进度 由于房地产开发公司是某种建筑产品的经营者，由产品的生产、保存和运输、销售所组成的产品经营周期是企业年经营利润率的一个重要影响因素。周期越短，资金周转次数越多，在同样利润率的状况下，年利润就越高，企业效益就越好。加之生产周期拖得越长，所面临的市场风险就越大。因此房地产开发公司常常要求施工单位加快施工进度，缩短施工工期，常使工期压缩至合理工期的允许限度之下。比妨：中高层钢筋混凝土框架现浇建筑结构层施工常常是不足4天一层，砌体砌筑日砌高度超出规范规定甚至一天到顶等。进度加快后，增加了出现施工质量问题和安全问题的风险。 4．甲分包多 房地产公司是专业的经营性的建设单位，他们常常认为自己有能力管理各协调好工程建设，同时为了降低经营成本和出于分包能加快工程进度、分散资金压力和照顾各方面的关关系系等方面的考虑，由甲方直接分包的工程子项特别多。房地产公司常常将防水、门窗、栏杆、外墙涂料、各种装饰、消防、窒外工程、桩基储土方、烟道、保温隔热、煤气、给排水、供电、弱电、高低压配电、电梯等工程由甲方直接发包分包出去。甚至还将分部分项工程分解后分包，如门窗将制作、安装分给不同的分包单位，将门框、门板、五金配件发给不同的分包单位。对于由数栋楼组成的小区，它们还会分成数个组团或一栋一栋地发包给几个总施工承包单位。分包越多，交接验收就增加，工作面移交就越多，协调与纠纷也越多。 5．甲供、甲定材料、设备、构配件多 房地产公司常常会对主要的建筑材料如钢材、商品混凝土、水泥、电线电缆、线管、水管、铝合金型材、门窗玻璃、水暖电设备、涂料、防水材料等指定品牌和厂家，甚至甲定乙购或甲供。甲方指定的材料越多，增加了施工单位按时组织、准备材料的难度，同时也增加了施工质量一旦出现问题的纠纷和增加了施工质量责任划分的难度。 6．注重工程形象，并要配合营销做一些形象包装 房地产公司所开发的项目是用来销售的，因此它们都十分注重工程形象。场地张贴标语口号、摆放鲜花，将工地用广告牌封闭；组织领导巡视、业主参观、广告拍摄等。对于此类配合，房地产公司事先也不提供给承包方一个工作量的说明，当然也很难事先作出估计。房地产公司将这类配合工作视为施工方的义务，常规的做法是甲方在工程队投标报价后要求施工方免费提供此类配合并予以协助，在承包合同中用一句"此类配合费用已包含在合同总价款中"来加以陈述。施工方在承揽工程时，为了将业务谈成，总是一口答应甲方的这一要求，并承诺免费提供配合，但一旦甲方在要求施工方在工程形象方面予以包装和配合营销时，总是会发现其支出很大，而且对施工有妨碍，就开始犹豫，甚至不予配合。另外由于工程业务拓展和合同拟定人员与施工管理人员不同，施工人员大都不愿意无偿地给予积极的配合。这必然加剧甲方工程管理人员与施工管理人员的矛盾。由于此类工作通常不在监理服务的工作范围内，但由于会影响到施工进度和甲方要求，监理不得不介入协调。 7．工程资料要求走在工程施工的前面 房地产项目由于其要办理销售许可证、银行贷款、入伙审批等，它们常常要求工程资料走在工程施工的前面，以便好提前交给政府有关部门审批，一旦工程进展到相应的程度，立刻就能办好相关手续、拿到批文。过旱地签署工程资料，使得监理难以通过把关工程资料确认来监控工程质量。 8．工程发包价格低，低价中标 房地产公司由于其建设项目是用来销售赚取利润的，它们的目的是以最小的付出获取最大的利润，因此房地产公司的发包价总是最低价。业内的做法是选择最低报价，还要再打折扣。对相同的产品给予最低的价这无可厚非，这是市场经济的必然。但这一做法随之产生了一些不良后果。工程队由于承包价格低，增加了经营风险。工程队也是经营性质的，它也不可能做亏本生意，它也要赢利。工程队为了保证自己的赢利目标，势必会寻找价格低的建筑材料、使用不良的设备、支付给工人较低的工资，甚至想方设法降低材料用量、减少施工所耗工时。这样一来，降低了工人的劳动积极性，滋长了施工管理人员的偷工减料的意愿。在这种情形下，要想建造出合格的建筑产品，必然要加大监督频度和力度。 9．检查验收的环节多 按国家的规定房地产项目都必须要有委托监理单位并接受政府有关建筑质量监督部门的监督，加之房地产公司又有自己的工程管理部门、房地产项目还有最后的一个个的小业主，因此检查验收的次数和环节特别多。当前各级政府就规定了商品住宅建设项目除常规的建设项目检查验收外还要进行逐套验收，建设单位在移交给物业管理部门时要经物业管理验收，交房时还要经购房者验收等

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