怎么样制定项目管理计划书？

引言 北京******有限公司有形收到贵公司“**F区建设工程项目管理招标文件”，在此项贵公司对我们的信任表示衷心的感谢。 F区位于**的中心区，集办公、娱乐、健身、饭店、酒楼、公寓为一体的综合性的服务社区。它是**的重要组成部分，在整个**中起着独特的不可替代的作用。它的建设必将使**的功能更加完善，品牌效应更加提高，能为**创造更好的社会效益，经济效益和环境效益，使整个**更加完美。我们愿意用我们的智慧和能力为F区的建设增添光彩。 根据业主的需求，针对本项目的特点，将充分运用我们多年来从事国内外建设工程项目管理和建设**的经验，发挥我们人员素质、管理力量、技术力量的综合优势，遵守“顾客第一”的企业宗旨。相信我们完全有能力为F区建设工程项目管理提供优质的服务，并一定能赢得贵公司的满意。 第一部分 总则 一、 北京******有限公司（项目管理单位）受北京**房地产有限公司（业主）委托，对北京**F区建设工程进行项目管理。 二、 项目管理的工作范围：**F取的项目前期阶段的管理、勘察设计阶段的管理、施工招标阶段的管理、施工阶段的管理。 三、 项目管理主要通过：集成管理、范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、风险管理和采购管理来控制管理项目、管理的各有机组成部分，按照准备（计划）、执行、控制、收尾的管理过程不断的实现每一项工作，进而达到实现总目标。 四、 项目管理的主要依据 1、国家和地方有关工程建设的法律、法规； 2、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程等； 3、经有关部门批准的工程项目建设文件和设计文件； 4、业主与管理单位签订的建设工程项目管理委托合同； 5、业主与勘察单位、设计单位、**单位、施工单位、供应单位签订的建设工程勘察合同、设计合同、**合同、施工合同、材料设备供货合同。 五、 项目管理的目标：按照协议的约定在达到业主所要求的进度、质量费用的目标内完成项目。 六、 项目管理单位在签订项目管理委托合同后，组建项目管理机构——项目管理部，项目管理中实行总管理工程师负责制。由总管理工程师主持编号项目管理规划，制定工作制度、拟出工作目标、明确各方面的关系，保项目管理单位和业主批准后执行。 七、 项目管理部在根据协议履行其义务时，应应用合理的技能，谨慎而勤奋的工作。 八、 合同管理工作是项目管理的核心内容，在草拟合同文本，参办合同谈判，协助业主签订合同和执行合同过程中，项目管理部要遵照业主的要求进行各项工作，同时又要认真遵守法律法规，保证所签合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的风险分析作为重要内容，要最大限度的推扩业主的合法权益。 九、 在初查的基础上，按照项目建设文件的要求，编制项目建设总进度计划，作为各阶段进度计划的依据，项目管理部要认真审查各单位编制的工作进度计划，对计划的执行情况进行动态管理；通过组织协调按计划完成各阶段的工作。 十、 项目管理部要结合项目的特点编制项目管理规划与各阶段工作的管理细则，作为管理工作的指导性文件和操作性文件。项目管理要保证人力资源的投入，建立相应的组织机构，做好职能分工。树立“顾客第一”和“诚心服务”的思想；努力做好各项管理工作，保证各项管理工作质量，最后达到业主的满意。 十一、项目管理部要认真组织对概念设计、方案设计、初步设计、施工设计的评癣审查和验收，利用价值工程原理对设计进行控制管理，提高工程的使用价值。要对设计方提出的估算、概算和预算进行评审，在执行中要严给进行控制，最终实现概算不超过估算，预算部超概算，决算不超预算。 十二、 工程建设中的重大问题，如项目建设总计划、设计大纲、投资估算，初步设计和概算、重大设计变更、动用工程预备费、突破建设工期等，项目管理部均应向业主报告，取得业主批准后再执行。 十三、 选择勘察单位、设计单位、**单位、施工单位，供应单位等的决策权属于业主，项目管理部无权变迁或解除业主与第三方在合同中约定的权利、义务和责任。 十四、 在协助业主办理各种申报手续中，要主动向有关部门进行沟通，取得各有关部门的理解和支持，认真听取各部门的意见和要求，及时与业主汇报；不断完善各项工作，使各项申报工作能顺利完成。 十五、 在项目管理过程中，每月向业主报送工作月报。各阶段工作完成后，向业主报阶段工作总结报告，项目管理工作全部完成后向业主报项目管理工作总结报告。 第二部分 项目管理工作概况 一． 项目管理的工作目标 协助业主办理与本项目有关的各种手续，协调各协作单位的工作关系，按合同约定完成全部项目管理工作。 二、项目管理的工作内容 在项目管理过程中，项目管理单位将协助业主办理下面六大方面的工作： 1．计划部门（计委） ●协助报批项目建议书（草拟） ●协助报批可行性研究报告（编制） ●协助办理项目计划任务书 ●列入年度计划 ●领取投资许可证 2规划部门（规委） ●规划意见书 ●设计方案审批（协助办理） ●办理建设用地规划许可证 ●办理建设工程规划许可证 ●缴纳各种规费 ●城市档案建立 3土地部门（国土局） ●建设用地批准书 ●国有土地使用证 ●拆迁 ●勘察、详勘（协助业主选择相关勘察单位，审核勘察报告） 4设计单位（设计院） ●概念设计 ●方案设计 ●初步设计 ●施工图设计 5招标部门（招标办） ●编制招标文件 ●协助组织编制标底 ●开标、评标、决标 ●发中标通知，协助签订施工合同,**合同 6其它部门 ● 消防（征得认可） ● 人防（征得认可） ● 交通（征得认可） ● 园林（征得认可） ● 市政（征求意见） ●环保（征求意见） ●地震（征求意见） ●供水（征求意见） ●供电（征求意见） ●供气（征求意见） ●供热（征求意见） ● 电讯（征求意见） ● 卫生（征求意见） 7建设部门（建委） ● 领取开工审查表 ● 办理监督手续 ● 领取开工许可证 ● 组织工程竣工验收 ● 协助办理工程竣工备案 三、项目管理的主要管理办法 1． 编制项目控制性进度计划，报业主批准，保证各项工作有效地衔接。 2． 编制资金需求及使用计划，报业主审批，协助业主合理、充分利用项目资金。 3． 协助业主办理项目可行性研究报告，并协助业主完成项目立项审批。 4． 协助业主在方案设计阶段随时与规划部门相关人员勾通汇报，征求方案意见，以加快规划两证审批。 5． 施工图设计阶段组织设计与施工的协调,为加快施工的进度和工程质量打下良好的基矗 6． 协助业主选定勘察单位，由****公司派出勘察专家审核勘察结果，保证勘察及详勘进度及质量。 7． 派出专人协助业主与协作单位（如水、电、气、热等）和政府相关部门（如消防局、人防办等）随时勾通，争取相关手续尽快批复。 8． 派出专人协助业主在招标办办理相关招标手续。 9． 派出专人协助业主办理开工证。 10． 派出专人协助业主办理专业验收手续和竣工备案手续。 第三部分 设计阶段的管理 通过设计阶段项目管理，确保设计文件的有效性和连续性，充分体现业主的意图和希望，并符合中华人民共和国的相关法律、法规和规定的要求，促进国内外设计单位高效地合作，并按时取得相关的批准文件。本项目设计工作将划分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段。 第一概念设计阶段 一、 管理目标 通过对设计单位公司提交的概念设计及当今国际上已建和正在建设的相近规模的同等建筑比较，协助业主评选出符合**整体规划，并达到在**区域可以满足国际知名金融机构及跨国公司地区总部使用的与一流金融办公及会议中心相匹配的服务性新区的概念性方案。 二、 管理工作内容 1． 通过业主授权，对概念设计的进度进行协调。 2． 对概念设计分别进行建筑形式、结构方案、机电方案、外部环境、初步成本估算进行分析，并向业主提交分析对比报告。 3． 收集国、内外近期已建成或正在建的相近规模的建筑相关的数据，分析整理后，向业主提交相应的报告。 4． 对概念性方案的施工可行性、工程实施的进度进行对比分析，向业主提交相关报告。 5． 对概念设计与**现有整体规划及已建成建筑的协调性进行对比分析，并写出相应报告。 三、 主要管理措施 1.建议在本阶段成立拟由项目管理单位和北京市规划局的专家组成业主专家顾问组。协助业主完成概念设计的评审工作。通过规划局专家的参与将保证所通过的概念设计在规划局顺利通过。 2.通过业主授权或通过业主，采用电话或传真方式随时了解F区项目工程概念设计进展情况。 3. 项目管理部将提交目前国、内外相近规模建筑的技术、经济指标。 4. 项目管理部会同规划局的专家将一起听取关于各概念设计介绍，以便了解设计的意图。 5. 概念设计的评定将主要从以下几个方面进行： ● 符合**整体规划 ● 体现金融文化理念 ● 满足国际性客户群体要求 ● 与周围环境相协调 ● 满足现代办公服务的科技含量 ● 施工可行性 ● 施工周期的合理性 ● 成本可接受性（VE理论） 6. 项目管理部的造价工程师和测量师将联合对概念设计的初步成本估算进行评估。 7. 如果一个概念设计可以满足上述的各项要求，并得到业主的确认，则由项目管理部发出书面的通知，继续完成下面的工作。 8. 如果提交的概念设计未能通过专家及业主的初步评审，则项目管理部将协助业主将业主及相关各方意见整理出，由设计单位继续完善，并明确相应的完成时间和内容。项目管理部将会同业主随时检查本概念设计的完成情况，同时对项目总体进度安排进行调整，保证整体计划的实施。 9. 本阶段需同时开始的工作内容 ● 项目管理部将协助业主共同完成F 区项目建议书的报批。 ● 项目管理部将根据初步评定的概念设计及相关的经验编制项目总进度计划，报业主批准。 第二方案设计阶段 一、 管理目标 通过过程控制，促使设计单位按期提交符合项目建议书、设计合同内容、质量要求及保证审批通过的方案设计和可行性研究报告。 二、管理工作内容 1. 经业主授权，对方案设计进度进行跟踪。 2. 对设计单位提交的方案设计和可行性研究进行评审，是否满足项目建议书及设计合同要求，向业主提交相应的评审报告。 3. 对设计单位提交业主的方案设计估算进行评审，向业主提交方案设计估算的评审意见。 三、主要管理措施 1. 在方案设计开始前，根据总进度计划和设计合同，要求设计单位编制方案设计和可行性研究的进度计划。 2. 项目管理部将协助业主对进度计划进行批准，并提出相关的意见。 3. 项目管理部将协助业主用书面及传真方式对进度情况进行检查及确认。 4. 由业主专家顾问组，对提交的方案设计和可行性研究进行评审，并由项目管理部写出评审报告。 5. 方案评审的技术部分主要包括以下： ● 方案设计是否与业主确认概念设计保持连续性 ● 方案设计是否满足于**整体规划设计方案的要求 ● 方案设计是否与周边在建或已建项目相协调 ● 各专业方案的深度是否满足于规划局报批深度 ● 各专业方案的深度是否满足于成本估算深度 ● 各专业方案的施工技术可行性 ● 各专业方案的施工工期可行性 ● 各专业方案是否可以指导初步设计文件 ● 各专业方案设计是否满足于项目建设书中技术指标的要求 ● 各专业方案是否相互协调 ● 结构方案设计是否满足于结构安全的国家规定并能满足建筑方案设计的要求 ● 机电方案是否可以满足于舒适度要求 ● 机电方案及建筑方案是否节能 ● 机电方案是否便于后期物业管理和保养 ● 外部环境设计是否可以满足总体建筑风格及总体环境要求，并体现与之协调的品位 ● 交通方案设计是否满足合同要求 ● 市政方案是否符周边市政条件并符合规划 ● 装修方案是否体现金融办公及会议中心要求 6. 由项目管理部组织测量师、造价工程师对方案设计估算进行评审并向业主提交相关的估算评审报告供批准。 7. 不同阶段的方案设计成果随时报规划局，征得规划局的意见，同时与政府其它的职能部门随时汇报，全方位满足要求。 &n bsp;8. 项目管理部将协助业主进行可行性研究的报批工作，将依据计划部门下达的计划任务书调整项目总进度计划。 第三初步设计阶段 一、 管理目标 通过对初步设计的过程控制和协调，使国、内外设计单位及相关外部配合单位密切合作，促使初步设计文件保持与方案设计的有效连续性，完成设计合同约定并符合计划任务书的要求，并满足于规划部门的审批要求。 二、 管理工作内容 1. 编写初步设计管理细则。 2．编制设计大纲,报业主批准。 3．根据设计任务向规划部门审评规划设计条件，作为设计的依 据。 4.审核设计单位的主要设计人的资质及人员安排，提出初步意见。 5.审核设计单位的初步设计进度计划，提出相关审核意见，经修正并业主批准后执行，并跟踪初步设计进度计划执行情况，提出相关的意见及要求。 6.跟踪初步设计阶段主要设计人员的配备情况。 7.在过程中检查初步设计文件是否满足设计合同及计划任务书的规定，并提出相关意见。 8.对跟踪过程中发现的偏差提出改正要求，并验证执行情况。 9.协助业主组织协调与外层单位（水、电、气、热）及政府职能部门的联系。 10.组织对初步设计文件的检查，验收。 11.对设计费拔付签署意见。 12.检查核对设计工程概算。 13 .组织初步设计阶段的会议。 14.组织阶段性总结。 15.协助组织初步设计文件的报批。 三.主要管理措施 1.组织有建筑、结构、机电、环境、造价、法律顾问等专家参加项目管理的咨询工作。 ２. 项目管理部的法律专家协助业主签订初步设计合同，并将合同风险分析意见提交业主。 3. 项目管理部内部组织所有人员学习设计合同。 4. 针对管理工作内容，编制初步设计阶段项目管理细则，明确管理工作所开展的活动、人员，分工及职责，工作要求等。 5. 项目管理部向业主及有关方面收集必要的资料，包括： 项目建议书及可行性研究报告 ● 用地红线图 ● 规划设计要点 ● 消防意见等 6. 在主业主持下召开初步设计阶段管理交底会，提出本阶段所管理方法及要求。 7. 将初步设计阶段根据方案确定的实际情况，划分出若干子阶段。 8. 在每个子阶段，要求设计单位提供阶段性的设计计划和设计输入文件，由指定的人员审查签认，填写《设计跟踪检查记录单》，报业主审核。 9. 在设计实施过程中，定期与设计单位进行书面联系，跟踪设计进展情况。 10. 在初步设计的中间阶段，与业主协商约定，实地检查所有设计的进展情况。 11. 实地检查工作主要包括以下几个方面的内容 ● 设计进度是否满足合同及计划要求 ● 设计人员资格配备情况是否与合同要求一致 ● 设计专业配合情况 ● 已完成阶段性成果的设计质量及深度 ● 已完成部分工程成本估算 12.在实地跟踪检查过程中，填写设计跟踪检查记录单，并报业主备案。 13.如在检查过程中发现不符合要求的问题，则专题发出《整改通知书》，要求相关人员在一定时间内进行修正，保证本阶段任务的完成。有关通知书报业主备案。 14.定期组织召开有设计单位参加协调会，参加人员必须为各项目主要负责人。 15.派出专人组织设计单位与有关部门，如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、供气、供热、电讯、交通等协调工作。 16.建议设计单位聘请有关规划、消防等单位的人员担任相关专业的顾问人员，保证审批的通过。 17.在初步设计完成之后，组织业主、设计单位及相关的外部协作单位共同对设计图纸进行审查及验收。审核的主要内容包括： ● 审核设计项目是否满足合同规定的内容数量及深度要求 ● 审核设计项目对计划任务书及规划要点的执行情况 ● 审核设计项目中对现行法规、规范、标准的执行情况 ● 审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功能是否满足要求 ● 审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求。要审查其使用的可靠性、安全性、经济性以及其有利于技术的发展和提高的程度与价值 ● 审核项目外部条件的落实情况。设计与城市建设及**总体建设要求的协调性，水、电、通讯、供热、供气、施工用地等条件是否与地方各部门签订了有关协议，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况 ● 注意设备选型与配套的合理性 ● 注意初步设计对施工操作的可行性、合理性和对今后物业管理的影响 ● 注意建筑、结构、机电、交通、环境、市政、装修、楼宇自控、园林绿化等方面的协议配合。 ● 建筑造型、使用功能、装饰标准等方面满足业主及市场 销售的要求并要满足： ● 初步设计要符合健康、环境、安全、舒适、方便的要求。 ● 审查图纸的规范性。如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目是否齐全 ● 建筑造型与立面设计。考察在建筑造型与立面设计方面具体体现选定的设计方案情况 ● 平面设计。包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况 ● 空间设计。包括层高、空间利用情况等 ● 装修设计。包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况 ● 结构设计。核查结构方案的可靠性，经济性情况。要审查主要结构参数取值情况，必要时审查结算书 ● 设备设计。包括设备的布置、选型。如电梯的布置、选型，锅炉的布置与选型等 ● 机、电方案等设计。包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性 ● 满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况 ● 各专业设计的协调一致情况。审查建筑、结构、水电等专业设计之间协调配合情况。 18． 初步设计阶段投资控制 要做好这项工作，首先在设计阶段，要科学地对计划任务书的报审总额进行投资切块分解、编制合理的投资计划，对项目设计工作的进度情况进行投资动态跟踪和控制，如果没有明确的投资控制目标，便无法把项目的实际支出额与之进行比较，也就无法找出偏差，使投资控制措施缺乏针对性。因此，做好投资规划是十分重要的。 投资规划工作主要为：确定和分解拟建项目的投资目标，使用科学的方法，对建设项目所需的投资总额，并按一定的方式进行分解，从而得出可操作性分目标，进而对此分目标进行主动操作，以期达到对投资进行主动控制的目的。 通过技术经济指标的计算、比较与分析初步设计的总体方案及单项目设计方案进行评价，在满足设计功能要求下尽量节约投资，选取最佳方案。因此，投资控制要做到以下几方面工作： (1) 实行限额设计 要明确规定，初步设计概算不得超过可行性研究估算，施工图预算不得超过初步设计概算，设计合同中要设专门条款予以明确，并且要求设计单位按分项、分专业编制初步设计概算，分析投资增减情况，如有超过，要采取措施予以核减。包括： A、审查编制概算采用的《概算定额》或《概算指标》，材料、设备的价格和各项取费标准是否遵守国家或地区的规定。审查概算文件所包括的设计内容是否完整，设计项目有无遗漏或多列，工程量是否按照设计要求确定。 B、核算单位造价和技术经济指标与已建工程类似预算的单位造价，或国家颁布的控制指标是否符合，同时比较和分析差异的原因。 C、审查其他各项费用的计算是否符合国家、地区的有关规定及符合实际，不属于建设项目范围的费用不得列入，无规定者要根据情况核实后，方可列入。 (2) 实行限额设计变更 要求设计单位按照设计或非设计原因两种表格设计变更单，并计算出变更对投资的增减数。非设计原因变更单要附有提出变更单位的联络单。 凡属于提高设计标准、扩大设计规模，超出方案设计批准的新增内容及其限额以上的重大设计变更，由**单位报请业主审批，未经批准，不准变更设计。 (3) 利用价值工程理论对工程投资进行分析，保证业主利益最大化的体现。 19． 对其他特殊事项影响设计进度或可能造成延误的因素及计划采取的措施进行风险分析和批准 20． 项目**部在工作中，要主动与业主进行沟通，及时传递设计情况的信息，使业主掌握设计动态，取得业主对工作的支持。对于业主的要求和意见也要与设计单位及时研究，贯彻到设计工作中去。 21． 项目管理部要充分与业主进行协商，要与业主取得一致意见。从而保证对设计单位的口径一致，为管理的顺利进行打下基矗 22． 项目管理部的管理例会和其它协调会议要编制会议纪要，发给各单位。项目管理部要每月编写管理工作月报。 23． 与消防、人防等主管部门的协调要主动沟通，及时汇报，认真听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门的支持。 24． 在初步设计文件经业主讨论通过后，项目管理部协助业主完成初步设计和规划报批工作，领取规划许可证。 第四 施工图设计阶段的管理 一、 管理目标 通过对施工图设计过程的控制，促使施工图设计单位在约定的时间内提交符合合同约定的数量、质量、达到规范要求并能完全指导施工的图纸。控制施工图预算不超过设计概算。 二、工作内容 1．协助业主签订施工图设计合同。 2．编写施工设计阶段管理细则。 3． 审核施工图设计的主要人员的资格及人员安排，向业主提交相关的报告。 4． 审核施工图设计单位编制的进度计划，提出审核意见，经修正后报业主批准执行。 5． 跟踪设计进度计划的执行情况，提出相关的意见和要求。 6． 跟踪施工图设计阶段主要设计人员的配备情况。 7． 在过程中检查施工图设计是否满足设计合同及国家规范的要求，提出意见 8． 对跟踪过程中发现偏差，提出改进要求，并验证纠偏执行情况。 9． 组织施工图文件的检查与验收。 10． 签署设计费拔付意见 11． 审核施工图预算书。 12． 对施工图文件进行技术经济分析。 13． 组织相关的协调会。 14． 组织阶段性的总结 三、主要管理措施 1 组织有建筑、结构、机电、环境、测量师、造价师、法律顾问等专家参加项目管理部的咨询工作。 2 由项目管理部的法律专家协助业主签订施工图设计合同。 3 组织项目管理部人员学习业主与设计单位签订的施工设计合同并对合同进行风险分析报业主。 4 审核设计单位的设计进度计划。 5 根据施工图阶段管理细则，明确管理工作所开展的活动、人员，分工及职责，工作要求等。 6 收集施工整理施工图阶段所需的资料，包括： ● 初步设计文件 ● 规划意见书 ● 用地规划许可证 ● 工程建设规划许可证 ● 消防审批意见书 ● 人防审批意见 ● 园林意见 ● 市政、水、电、气、热等条件。 ● 规划红线，水准点等 ● 勘察及详勘资料 7 复测及审核相关资料，如勘察资料，水准点等 8 主持召开施工图阶段管理交底会，明确管理目标及方法 9 根据实际情况，将施工图阶段划分为若干子阶段，并提出各子阶段的工作目标。 10 在每个子阶段，要求设计单位提供阶段性设计计划和设计输入文件，由项目管理部进行审核，报业主审核 11 在设计实施过程中，派出专人实地检查设计进展情况，主要包括： ● 设计进度是否满足合同及计划要求 ● 设计人员的配备及到位情况 ● 各专业的协调配合 ● 已完成部分的设计质量及深度 ● 已完成部分的成本估算 12 在实地跟踪检查过程中，填写设计跟踪检查记录单，报业主备案。 13 如在检查过程中发现有不符合要求的问题，则发出整改通知书，要求相关人员在一定时间内进行修正。 14 验证批复整改及修正的措施及措施的执行情况。 15 建议施工图审核单位在本阶段参与完成上述工作，保证施工图审批的速度。 16 每周召开一次有业主、设计单位参加的设计协调会，对设计进展情况进行检查，同时协调解决需由包括业主方在内的各方解决的问题。 17 在施工图分阶段完成之后，组织业主、设计单位及相关外层协作单位共同对设计图进行审查及验收，按本项目施工图可以分为四个大部分： ● 基础阶段施工图（包括机电的预留、预埋图） ● 结构施工图（包括机电、外装修等的预留、预埋图） ● 机电安装施工图 ● 内外装修施工图 18 施工图审核的主要内容： ● 审核施工图对初步设计图的符合及满足情况 ● 审核施工图是否满足于合同规定之内容及数量 ● 审核施工图对批准的规划意见的满足情况 ● 审核施工图对现行法规、规范、标准的执行情况 ● 审核工程项目的完整性、可靠性及建筑内部使用功能是否满足业主的要求 ● 审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求，审核其使用的可靠性、安全性、经济性以及其技术的提高程度与价值。 ● 审核与项目外部条件的协调情况，包括与**的市政、水、电、气、热，施工条件等，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况 ● 注意设备选型与配套的合理性 ● 注意施工图在施工操作中的可行性、合理性及对今后销售及物业管理的影响 ● 审查设计图纸的规范性，如图纸的编号、名称、设计人、校对人、审定日期、版次等栏目是否齐全 ● 建筑设计及立面设计，考核在建筑造行和立面设计中体现初步设计的情况 ● 平面设计。包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况 ● 空间设计。包括层高、空间利用情况等 ● 装修设计。包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况 ● 结构设计。核查结构方案的可靠性，经济性情况。要审查主要结构参数取值情况，必要时审查结算书 ● 设备设计。包括设备的布置、选型。如电梯的布置、选型，锅炉的布置与选型等 ● 机、电方案等设计。包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性 ● 满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况 ● 各专业设计的协调一致情况。审查建筑、结构、水电等专业设计之间是否存在尺寸不一致等情况。 19 用价值工程理论对施工图中投资方面进行审核。 20项目管理部在工作中，要主动与业主进行沟通，及时传递设计情况的信息，使业主掌握设计动态，取得业主对工作的支持。对于业主的要求和意见也要与设计单位及时研究，贯彻到设计工作中去。 21项目管理部要充分与业主进行协商，要与业主取得一致意见。从而保证对设计单位的口径一致，为管理的顺利进行打下基矗 22项目管理部的管理例会和其它协调会议要编制会议纪要，发给各单位。项目管理部要每月编写管理工作月报，每段设计工作结束后要编写管理工作小结，整个设计管理工作完成后，要编写管理工作总结，报送业主。 23与消防、人防等主管部门的协调要主动沟通，及时汇报，认真听取各主管部门对设计的意见与要求，取得主管部门对施工图设计的核准。 第四部分 **、施工招投标阶段的管理 一、工作目标： 通过**施工的招投标阶段工作，依法选择出更适合于本工程建设的**和施工单位，使业主的利益得以最大体现。 二、管理工作内容 1． 编写招标计划，报业主批准。 2． 协助业主办理招标申请。 3． 协助业主编制招标文件，内容包括投标须知，合同协议书，合同条件，工程规范和技术说明，合同图纸。 4． 协助业主受托有资质的单位编制标底文件。 5． 协助业主审查**、施工单位资质，提出选择**、施工单位的初步意见，报业主审批，协助业主选择确定投标单位。 6． 协助业主组织投标、开标、评标和决标工作。 7． 协助业主与中标单位签订承包合同。 8． 办理工程开工申请及相关手续。 9． 协助业主作好施工现场的平整，水、电、通讯线路从场外接至约定的地点，开通场地至公共道路的通路，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点的坐标控制点。 10． 办理**合同和司纪合同的备案工作。 三、主要管理措施 1． 项目管理部要充分研究工程项目的特点，确定招标方式、范围、程序、组织及时间安排，认真编写好招标文件，报业主同意后，作为招标工作的指导文件。 2． 编制招标文件要遵守国家的法律、法规，使招标文件条款符合法律、法规的规定。 3． 要认真进行工程风险分析，对风险应合理分解，制定回避风险的措施，以便在工程建设过程中顺利化解风险。 4． 招标文件要完整、准确地反映建设项目的实际情况，使招标和投标建立在真实可靠的基础上，可有效地防止在履约过程中的争议。 5． 进行市场价格调查，合理确定有关材料、设备的暂估价格，使招标标底和投标价格与市场实际情况相吻合，为控制投资创造一个比较好的条件。 6． 招标文件各部分内容应力求统一，用词要明确、严谨，避免由于内容前后矛盾，语言表达含糊不清，造成理解和解释产生分歧而形成纠纷。 7． 选择投标单位要认真进行资质审查，拒绝不合格的投标者。审查的重点应放在投标单位的类似工程的业绩，要落实到拟投入的总监和项目经理上，进行深入的调查和了解，确保中标后能胜任工作。 8． 为了保证评标的科学性和公正性，评标小组或评标委员会的人员组成应包括技术、经济、合同等方面的专家，评标成员不是代表各自的组织和单位，要不受任何单位和个人的干扰。在评标中要严格按评标办法和程序进行，要消除可能产生不正常评标的条件和环境。 9． 要组织好决标前的谈判，通过谈判和答辩进一步了解投标单位如果中标后如何组织施工，如何保证质量，如何保证工期，更准确地判断投标单位的施工组织能力和技术水平，同时对投标报价也需进一步的了解和澄清。通过谈判后，就可以在候选单位中择优选定中标者。 要重视合同谈判，中标单位确定后，要抓紧进行合同谈判，对已达成的协议、合同通用条件再予确认，要与中标单位对合同的专用条件进行协商，避免中标单位利用谈判争取对其更有利的承包条件。 第五部分 施工阶段的管理 1.编制施工阶段项目管理规划,报业主批准。 2.协助业主办理工程开工申请及相关手续。 3.编制施工阶段工程建设控制性进度计划。 4.编制工程建设资金筹措计划。 5.协助业主作好施工场地平整，水、电、通讯线路从场外接至约定地点，开通场地至公共道路的通路，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点和坐标控制点。 6.组织图纸会审和设计交底。 7. 在施工过程中负责协调与社会各有关部门的关系，保证工程正常进行。 8.审核设计变更,重大设计变更应报业主批准。 9.负责处理工程建设中的违约事件索赔事件和不可抗力事件，并向业主报告。 10. 审核支付工程预付款、工程款，审核支付由业主供应的材料、设备款。 11. 负责组织人防、消防、电梯、卫生、环境保护等专项验收和竣工验收。 12. 负责工程款决算。 13. 工程建设中的重大问题和决策向业主报告,并取得业主的认可、批准，作为工作的依据。 14. 负责定期向业主报告工作。 15. 负责工程竣工决算。 16. 工程建设中的重大问题和决策向业主报告，并取得业主的认可、批准，作为工作的依据。 17. 负责定期向业主报告工作。 三．主要管理措施 1．编制施工阶段工程建设控制性进度计划。要把在合同中约定由业主完成的工作全部列入计划。 2. 对于五通一平，提供设计文件，提供工程地质和地下管线资料，提供水准点和坐标控制点，管理部要认真按时限要求完成这些工作，要承担不作为责任和工作失误责任，保证工程建设的正常进行。 3. 对于质监、人防、消防、绿化、城管、环保、公安等政府主管部门管理部要落实责任人专门负责这方面的工作，要主动汇报，积极联络，取得这些部门的支持。 4. 严格执行各种合同中约定的时限要求，按时答复、审核、批准，避免因不遵守时限要求而造成违约。 5. 要定期检查工程进度计划执行情况,支持**单位的进度控制工作,力争按合同完成施工任务,若要突破工期要求,项目管理部要向业主报告,非业主和不可抗力原因替代的突破合同工期,要追究承包单位的违约责任,并向其提出索赔要求。 6. 项目管理部要编制由业主供应的材料、设备采购大纲，确定采购方案和采购计划，负责采购工作，满足工程进度的需要。 7. 定期向业主汇报工程投资的使用情况，使业主了解资金运行状态，便于业主根据工程对资金的需求来筹措资金，并按时支付各项应付的款项。 8. 按合同约定的时限要求参加分部工程、专业工程验收。及时组织竣工验收.协助业主办理竣工备案手续。 9. 认真组织好图纸会审，将**单位和项目管理部的沈图意见进行汇总，提交设计单位，在设计单位进行准备的基础上，进行设计交底，根据交底情况由承包单位整理交底，办理变更洽商。 10． 支持**单位的质量控制工作，要求**单位做好资质审核，施工组织方法和施工方案的审查，材料报验和试验，**文件的编制，现场的巡视和旁站和分项分部验收。 11． 根据设计和业主的要求，做材料构件、配件样品的审核和取样工作。 12． 在施工过程中组织承包单位、**单位与设计单位的协调工作，解决好施工中的设计技术问题，保证工程的质量。 13． 参加工程事故的处理，要维护业主的利益，保证工程的安全和使用功能，对造成业主损失的要对责任方进行索赔。 14． 组织由承包单位、**单位、设计单位和项目管理部参加的竣工验收，工程质量要符合设计要求和工程验收规范。 15． 要对合同进行风险分析，采取相应的防范措施，协助业主完成应承担的义务，减少和避免针对业主提出的索赔。监督承包单位和供货单位全面履行合同应尽的义务。 16． 要编制施工阶段资金使用计划报业主批准，要合理及时审核批准资金支付申请。 17． 对设计变更、施工洽商要严格进行管理，凡是要调整费用的均要先经**单位审核，并得到管理部的批准，才能实施变更。 18． 拨付预付款、工程款、材料款、设备款要按合同约定执行。 19． 工程暂停及复工的管理。当工程需要暂停时，**单位一般要事先项目管理部报告，同意后又**单位签发停工令，并处理好由此引发的各类问题，当具备复工条件时，要求**单位及时签发复工审批意见。 20． 工程延期的管理。对非承包单位原因造成的工程延期事件，只有承包单位按合同约定的期限提出延期意向报告，**单位才受理延期申请，管理部要根据工程延期事件属实，依据合同条款准确，事件发生在关键线路上的原则，对工程延期进行评估，最终评估的延期天数要与项目管理部协商一致。 21． 费用索赔的管理。项目管理部应要求**单位对可能导致索赔的原因进行充分的预测和防范，通过合同管理防止干扰事件的发生，对已发生的干扰事件要及时采取措施，减少影响和损失，在处理索赔中，要反驳承包单位不合理索赔或索赔中的不合理部分，使索赔圆满解决。 22． 合同争议的调解。发生合同争议后，一般情况下，应通过**单位才进行调解协商，在调解协商的基础上作出决定，双方应认真执行，若不同意协商的决定，可按合同约定办理，进行诉讼或仲裁，项目管理部在解决合同争议过程中要认真维护业主的合法权益。 23． 违约处理。项目管理部要协助业主履行业主应尽的义务，避免发生违约事件。当违约事件可能发生时，也要及时通知各方，防止违约事件发生。在当违约事件发生时，要求**单位及时进行调查、分析，提出处理方案，在协商一致的基础上，评估工程延期和费用损失数量。 24． 在管理工作中项目管理部要主动与业主进行协商，认真听取业主的意见，及时传递各类的重要信息，使业主掌握各方面的工作动态，取得业主对管理工作的支持，对作好各项工作将起到非常大的促进作用。 25． 按时参加工地例会，支持**单位协调施工现场的进度、质量、投资等方面的问题，必要时还可以召开专题会议。会议均应编制会议纪要，发给各单位。 26． 项目管理部每月要组织由**、施工、设计、管理各方面主要负责人参加的协调会，重点研究协调在质量、进度、造价等方面重大问题，并编写纪要报业主。 27． 对于规划、质监、城管、消防、人防、供电、供气、通讯等主管部门要主动沟通，及时汇报，取得他们的支持，保证工程顺利进行。 第六部分 项目管理组织 1． 项目管理部实行总管理工程师负责制，管理部将由各专业的管理工程师组成，根据需要总管理工程师可以委派一名总管理工程师代表，行使部分总管理工程师的职权。 2． 根据各阶段管理工作的需要设置相应的组织机构，进行职能分工，建立运行机制，根据各阶段管理工作规划开展各项工作。 3． 业主应委派一名业主代表，行使业主的职权。 4． 勘察、设计、**、承包单位的项目负责人，为勘察、设计、**、承包单位的代表，代表其单位执行相关合同，对合同约定的权利、义务全面负责。 5． 管理单位的专家组是项目管理部的咨询机构，参加对项目的有关评估和咨询工作，评估、咨询报告和意见以项目管理部的名义发出。根据工作需要项目管理部也可以聘请社会上的有关专家参加对工程项目的评估和咨询。 第七部分 项目管理工作制度 1． 设计大纲审核批准制度。设计大纲（设计要求）编写完成后要报管理单位审核，报业主批准确认以后，作为设计合同的附件，是监督设计工作和审核工程设计的重要依据。 2． 设计方案和初步设计评审制度。项目管理部要组织专家对设计方案和初步设计进行评审，主要审核建设规模、建筑面积、使用功能、投资估算等与项目建议书和计划任务书的符合性。评审要编写评审报告报业主。 3． 工程估算、概算、预算审核制度。项目管理部要对设计工程的估算、概算和预算进行评审，配合设计单位到达控制投资的目的。 4． 设计文件审核制度。设计文件要报项目管理部进行审核，经过审核使设计的安全性、适用性、经济性到达最佳状态。审核意见报业主，作为设计修改或报批的参考。 5． 协调会及会议纪要制度。为了对设计和施工进行协调，应定期召开协调会，协调会应编写会议纪要，纪要的内容主要有开会的时间、地点、参加人员、与会各方面的意思表达、会议决议以及执行决议的负责人和完成时间等。 6． 支付费用的审核、签署、批准制度。凡支付预付款、勘察费、设计费、工程款、材料款、设备款、各种管理费等费用，均需经专业管理工程师或总**工程师审核，总管理工程师与业主代表共同签署批准后支付。 7． 管理工作报告制度。项目管理部要每月定期向业主和管理单位报告工作，每一段工作完成后要进行小结，整个项目完成后要进行总结，小结和总结要报业主和管理单位。 8． 管理规划报审制度。项目管理规划由总管理工程师负责编写，报管理单位和业主审批后，作为管理工作的指导性文件。管理工作细则由各专业管理工程师负责编写，报总管理工程师批准作为专业管理工作的指导性文件。 9． 招标文件审核批准制度。招标文件编写完成后，报管理单位进行审核后，报业主批准。 第八部分 项目管理部的工作要求 1． 项目管理部的全体人员要树立“顾客第一”的思想，即全心全意为业主服务的思想。我们的言论和行动要维护业主的合法权益。监督**单位、设计单位和承包单位认真履行合同规定的义务，公正处理**单位、设计单位和承包单位的正当权益。贯彻执行“守法、诚信、公正、科学”的基本工作原则。 2． 管理人员要认真执行公司的职业道德规范，绝对不允许管理人员向**单位、设计单位和承包单位吃、拿、卡、要。要以良好的形象和高水平的工作质量，赢得业主的信任支持和**单位、设计单位、承包单位的协作配合。 3． 总管理工程师要在管理单位的领导下，负起对项目管理部的领导责任，要团结同志，发挥每个管理人员的积极性和主动性，力争建设一个团结的工作集体。 4． 项目管理部的全体管理人员要在总管理工程师的领导下，全面完成所承担的管理工作，工作中既要完成好本职工作，又要注意协作配合，充分发挥组合效应。 5． 建立项目管理部工作会议制度，每星期召开一次，布置、研究、检查管理工作。 北京******有限公司 2002年4月

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