怎么样筹划和检查房地产企业？
主讲人：庄粉荣
注册税务师、高级会计师，全国著名税收筹划专家。
有涉税著作16部，其中个人专著8部：如《税收策划》、《实用税收策划》、《投资活动与税收策划》、《税收策划实务》等。《中国税务报》2004年注册税务师考试（唯一）辅导专家。在《税务研究》等刊物上发表论文及税收筹划案例200多篇，其中有5篇文章被评为全国一等奖。参与中央财经大学的税收筹划教材（教育部招标的首批税收筹划教材）和注册税务师考试教材的编写工作；《中国税务报》“名家座堂”专栏、《海峡财经导报》“名家筹划”专栏特约撰稿人。
庄粉荣的税收策划理论在理论界独树一帜。中国税收筹划网等网络评价其为“十大税收筹划专家”、“中国税收筹划理论奠基人之一”。为五十多家企业实施过100多个策划方案。被北京市场评价为：“中国税收策划方案设计第一人”。应邀在北京、成都等地举办专题讲座100多常同时还受聘于三家重点高校进行MBA专题讲座等。注册税务师后续教育主讲老师。
第一讲：
房地产业务政策分析
第二讲
企业税收策划概论
随着社会经济的发展，社会分工越来越细，在企业的理财领域又产生了一门新学科，这就是税收策划。
第一节 投资活动的税收分析
一、济活动的结算环节
任何一项经济事项都与税收有关。税收与死亡不可避免。
1、横向结算行为。即企业与企业、企业内部机构之间。
2、纵向结算行为。即企业与人个人、企业与国家。
二、调节利益的闸门——税收
1、立法——通过税收的要素体现利益；
2、执法——通过税务管理落实政策；
3、守法——通过纳税申报实现税收。
税法要求纳税人自觉申报纳税，税务机关通过税务稽查等手段督促纳税人正确处理企业、个人与国家利益的关系，正确核算税款，避免偷税行为。
西方人认为：死亡与税收不可避免。但是，目前在我国的经济生活中，存在一个不争的事实：
100%的人想偷税，99%的人在实施偷税，而98%的人又在自觉不自觉地多缴税！
第二节 税收策划的概念
一、策划的含义变化
几千年来，策划的内涵是在不断地变化，不断充实的。在古代，策划的名词性较强，与现在的计划、计策、计谋、谋略、对策的意思接近。
而在现代，策划的动词性含义增强，以信息、创意、点子、谋略、目标等要素为其内核。
“策划”的全面含义为：如何在全面谋略的基础上指导操作者去圆满地实施对策、计策或计谋，从而达到办事的目的。
二、税收策划
税收策划，是策划领域的一个方面，或者说，就是在税收方面进行策划，以达到策划人所要实现的目的。而在现实社会，多数人往往将一个舶来品——税收筹划用来表述纳税人从微观的角度所进行的税收策划。笔者则认为还是以我国的传统习惯，用税收策划这一概念更符合我国的国情。
三、税收策划的概念
【案例】《他们应该怎样申报？》
在多数人看来，向税务机关申报时，应当少报利润，将企业的盈利能力申报得越小越好。而实际上，对于实行核定征收方法征税的纳税人，就流转税而言，其计税依据是纳税人的销售额；所得税也是以销售额为基础的。
【案例】《他的店面房应该如何出手？》
不同的税收存在不同的征收环节。营业税几乎对每一个流转环节都征收，所以减少应税业务的流转环节，就可以减少应税次数，从而降低实际税收负担。
通过以上案例的分析，我们可归纳出如下公式：
政策信息+业务流程=税收策划
企业税收策划就是纳税人在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策，适当安排投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和会计处理，合理地安排纳税方案，在合法的前提下，以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。
其基本内涵是：
一是企业税收策划的主体是纳税人。
二是企业税收策划的客体是各项涉税行为。
三是企业税收策划的目标在于追求税后利益的最大化。
四、税收策划的原理
实验一：
九点连线
○ ○ ○
○ ○ ○
○ ○ ○
（要求：三条直线一笔串连九点）
五、税收策划的产生与发展
税收策划产生的前提条件：市场经济（法治经济）。中国的税收策划（税收筹划）产生于八十年代末、九十年代初。税务促产增收，税务代理。
税收策划的专家力量：注册税务师、注册会计师、律师等。
第三节 投资税收策划的政策边界
目前，部分企业减少税收成本所采取的三种办法，即偷税、避税和税收策划，其中有合法的，也有不合法的。
【案例】《筹划耶？偷税耶？》
一、税收策划
税收策划是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下，当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择，实现缴纳最少的税款，以达到税后利润最大化的行为，在一定的条件下也称节税。
二、偷税
偷税是纳税人采取欺诈手段，故意不遵守税法的有关规定，使税务机关难以掌握其真实情况，从而达到少纳税目的。偷税的特征是非法性与欺诈性，偷税的手法也很多，如隐匿收入、乱摊费用、虚增成本、多列支出或费用、虚报亏损、拒绝申报、不如实申报、地下经营等等。
三、避税
避税就是纳税人在不明显违反税法规定的前提下，利用税法的漏洞或意义不明确之处巧妙安排自己的经营活动，以减少其纳税义务的行为。避税的合法与非法并无一个统一的标准，这取决于相关国家对此的态度。
四、避税与税收策划的联系与区别
联系：都是非违法的。
区别：其一，从定性的角度来区别。税收策划顺着立法意图，着眼于总体的决策和长期利益，谋取的利益是合法、正当的。避税逆着立法意图，针对税法上的某个漏洞，或者利用法律的空隙进行降低税收负担的操作。
其二、从定量的角度来区别。如对于转让定价的操作，作为货物销售（非消费税产品），10%的利润率是合与非法的分水岭。
第四节 企业税收策划的意义
税收策划，尽管还是个新事物，但它一进入市场就已显示出了强大的生命力，给很多企业带来了更多的利益。其意义主要有：
一、税收策划是一种增值性经济行为，合理合法的税收策划将有助于市场经济的发展。
二、税收策划是使企业投资利益最大化的重要途径。
三、税收策划是企业投资及经营管理水平提高的促进力。
四、税收策划是维护企业良好形象的重要保证。
总之，一句话说得好：
野蛮者抗税，愚昧者偷税，精明者进行税收策划。
第三讲
税收策划的风险及防范
第一节 企业税收策划风险
所谓税收策划的风险，通俗地讲就是税收的筹划活动因各种原因失败而付出的代价。税收策划的风险主要包括三方面的内容：
一、决策者存在认识上的误区
“筹划税收是财务人员的事情，与自己无关”、“财务会计人员是处理涉税事项的专职人员，理应解决税收上的所有问题”、“我与税务局的关系很好，如果有事可以很容易摆平的”。
二、业务流程的操作风险
事实上，税收的产生多数不在会计核算环节。税收实现、税收核算和纳税申报脱节。如决策者对有关政策不熟悉，又没有经过咨询就武断操作等，从而造成纳税风险。
案例：《个人建房方法影响税收负担》
在本案中，如果施工队由大家共同雇请，而不是由王先生代表大家雇请，则各人分得住房属于自建住房，不构成销售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。
三、“按章纳税”的风险
即日常的纳税核算从表面或局部的角度看是按规定去操作了，但是由于对有关税收政策的精神把握不到位，实质上形成偷税，从而引起税务处罚。
案例：《合作建房应注意税收责任》
四、对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险
如“四残人员”比例不足而享受了福利企业优惠、利用再生资源的比例不足而享受了有关环保方面的税收优惠等等。
五、对税收政策缺乏系统性把握
在系统性税收策划过程中对税收政策的整体性把握不够，形成税收策划风险。如在企业改制、兼并、分设过程中的税收策划涉及多种税收优惠，如果不能系统地理解，就很容易出现筹划失败的风险。
【案例】《利润变为会务费 一不留神成偷税》
六、筹划成本大于效益
对企业的情况没有全面比较和分析，导致筹划成本大于筹划成果，或者筹划方向与企业的总目标不一致，从表面上看有成果，而实际上企业并没有从中得到实惠等等。
第二节 策划风险的防范
以上这些都是税收策划过程中客观存在的风险。防范税收策划的风险主要从以下几个方面去努力：
（一）建立税收策划的风险意识，立足于事先防范。
一是在接受委托时，要向委托人和接受筹划的纳税人说明税收筹的潜在风险，并在委托合同就有关风险问题签署具体条款，从而对或有风险有一个事先约定，减少可能发生的经济纠纷；
二是在进行税收策划过程中，要注意相关政策的综合运用，从多方位、多视角对所筹划的项目的合法性，合理性和企业的综合效益进行充分论证。
三是正确认识纳税义务。要知道，应该缴的税还是要缴的，税收策划只能在一定的政策条件下，并且在一定的范围内发生作用，不能对其要求过高。
（二）及时地、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内含。
一是利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，寻找纳税人在税收上的利益增长点，从而取得利益最大化；
二是注意全面把握税收政策的规定性，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。
（三）加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求。
（四）聘请税收策划专家，提高税收策划的权威性和可靠性。
1、生产力的发展引起社会分工。
2、技术进步促使专业分工。
3、习惯性思维定势。
古人云：“旁观者清，当局者迷”。
横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。
——宋·苏轼：题西林壁
4、组织屏蔽对企业员工思维的影响（实验）。
实验二：
九点连线
● ● ●
● ● ●
● ● ●
（要求：四条直线串连九点，并且一笔画完）
第四讲：
房地产行业的纳税现状及政策展望
房地产行业成为偷逃税大户！这句话不是空穴来风，近期，经济界连续公布了多个榜单：在个人财富的榜单上，房地产行业的富豪很多，但是在纳税排行榜上，房地产行业的企业却是很少。这一多一少，将房地产行业无情的引入了人们议论的话题之中。
一、房地产税收的现状
随着我国经济的快速发展，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。但是，在发展过程中也出现了一系列的问题。
（一）房地产行业的税收问题成为社会关心的热点
“2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。
但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。
更为严重的是，房地产企业不仅没有登上纳税榜名单，反而频频出现在近期的欠税公告之中。北京地税2004年第二期欠税公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。
相关消息的连续公布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大关注。
（二）房地产企业的纳税检查情况
面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反映，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，后来的事实也印证了这一点。
据资料介绍，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。
与此同时，国家税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税检查工作重点。此外，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务管理规定，而这又进一步助长了社会公众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞……这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。
（三）房地产税收检查重点
2005年，税务机关仍然不约而同地将房地产行业作为检查的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。
在营业税方面，重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按规定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。
在企业所得税方面，重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；各种收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认或做账外收入的情况；房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、合法，重点是业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目；房地产开发企业的开发成本是否符合规定，重点是土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。
个人所得税检查的重点，将放在房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别将房地产开发企业的经营者作为检查重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为及扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。
二、部分房产企业偷税的主要手段和问题
由于房地产企业的生产过程与其他企业相比，存在自身的特点，所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下，就铸就房地产企业偷税的两个主要手段：一打时间差，二打政策差。所谓时间差是指税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位。但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，通过适当处理，从财务报表上，很难看出前一项目盈利如何。这是整个行业内众所周知的方法。
所谓政策差是指按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。此外，还有隐瞒收入、挂账等等手段。
（一）销售环节的偷税手段
房屋是一种特殊产品，销售方式也有自身的特点，因此，就为部分偷税者提供了操作的可能性。在目前的房地产开发企业中，都不同程度地存在着滞纳税款、随意调整税款申报数额等偷税问题，主要集中在四个方面。
一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。
突出表现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的及时足额入库。如上海某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层建筑，土地、房屋早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，长期不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。
二是随意调整纳税申报额。
有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不作收入，截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的各种税金记入会计账簿，但不足额申报、不足额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。
三是个别企业采取体外循环不入账。
将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。
四是其他应税项目不申报纳税。
部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。
此外，部分房地产开发企业在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。
（二）成本项目不实偷税
由于目前我还处于市场经济初建阶段，还没有形成一套完整的游戏规则，市场销售牌相对混乱状态，部分房地产开发企业就充分利用这一点，将偷税操作点前移。在房产承建过程中做“手脚”，手法上大致有三类。
第一类，建材发票上动手脚
建材市场有个通行的做法，不要发票就便宜些。目前，大多数私人及许多小型的建设项目，完工付款后建设单位都不要发票，这对企业来说当然是最理想的，但对需要发票来报账的建设项目，企业则要开动脑筋想另外的办法取得发票，比如去外地或本地管理比较混乱、急需拉税源的地方，设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收检查中就曾多次发现，本地的一些工程成本结算单据中，竟有从数千公里以外的省份开具出的材料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，并不属于紧俏商品。
第二类，报销费用巧立名目
据总结，用来报销的工程费用发票呈现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。
时间跨度大：即当年入账的发票有一两年以前的，甚至还有更久的。
来源广：即报销的票据来自全国各地，由于各地执行税收政策不一致，有的建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有的建筑商则干脆以假发票充当。
名目繁多：即在报销的票据中有个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、服装费等等。目前80%以上的腐败案件与建安工程有关，建筑商们为得到工程项目送礼、跑关系，这些成本费用都要有去处，要做账就必定要做假。
第三类，现金坐支收入挂账
与成本费用要多列相反，建筑商们对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的就坐支，能进入小金库的就绝不入账，实在不行的还可以长期挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如，一家具有二级资质的建筑安装企业“预收账款”挂账达1700多万元，其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上，但企业仍以工程未结算为由而迟迟不转收入。因此，以票控税、诚信做账将是建筑市场一剂长期服用的苦药。
（三）房产租赁市场偷税严重
在房产租赁市场的偷税问题同样也十分严重，主要表现在以下几个方面：
其一，租赁变借用。部分出租人与承租人串通，将租赁行为说成是借用行为，从而规避与租赁相关的税收。这种情况往往发生在业务关联企业，两家企业存在其他业务上的往来，同时双方又有房产使用需求，即一方需要房产使用，而另一方正好又有多余的房产待出租，于是，双方达成协议，一方提供产品或者服务免费，而另一方则以借用的名义向对方提供房产。双方都取得了实惠，只有同家的税款在这个交易过程中大量流失。
其二，低价申报纳税。部分出租人与承租人串通，做两份租赁合同，有意压低租赁价格，缩小计税依据。从而规避与租赁相关的税收。目前下岗职工多，许多人都通过租赁的形式取得街面房做起了生意，但是与此相关的营业税、房产税等税收却没有因此上升。双方串通，低价承租，已经成为目前租赁市场上的一个公开的秘密。
其三，改变租赁用途。所租赁的房产本来是商用的，申报成民用，从而适用优惠的税收政策。实际上，租赁市场十分混乱，能够以民用的名义来申报纳税，已经使税务人员很受感动了，还有谁会在意其还存在偷税问题？
其四，转租不申报。我们各地媒体上可以经常看到房屋转租的广告，但是，到主管税务机关主动申报纳税的人却很少。
（四）钻法律漏洞避（偷）税
近年来，随着人们改善居住环境要求的不断攀升和房地产业的持续发展，一群通过买卖房屋赚取利润的“房虫”逐渐浮出水面，为获取更大的利润，他们中的不少人动起了逃避税收的脑筋。这里举两个小例：
1、“低价合同”捅出税收漏洞
在京工作多年的小李最近有了买房安家的打算，算算手里的存款，他把目标瞄向了二手房，经过反复比较，终于选中了位于石景山区的一处住房。不料，在双方商定了价格之后，卖房人刘某提出让小李通过银行卡直接把房款划给他，而在签合同时把房价写得低一些。刘某解释说：“这样你我都能省下不少税钱，双赢埃”
心存疑虑的小李向石景山地税局咨询此事，了解到，“房虫”刘某“制造低价合同”是典型的偷逃税款行为。按照国家税收规定，私人二手房屋交易需要缴纳印花税、契税等税款，而税款的计算都是以双方成交价格为计税依据，再乘以税法规定的比例税率来确定的。“房虫”刘某正是想通过合同上的“低价”降低计税依据，从而达到偷逃税款的目的。石景山地税局的工作人员还告诉小李，实际上即使没有小李的举报，“房虫”刘某的这个花招也不一定能得逞，因为有关部门会对成交价格明显偏低的房产进行评估，以确定一个合理的价格，防止“低价合同”搅乱房地产市场，维护国家税收。
2、买卖“楼花”逃避应缴税收
在某房地产开发公司工作的许某也是一个“房虫”，与专做二手房生意的刘某不同，他的交易更加隐蔽，逃税行为也更难监控，他管自己从事的这桩“副业”叫做“买卖楼花”。原来，许某所在的公司一直有一项“内部认购”的政策，当楼盘图纸定下来后，就会面向内部职工给予提前认购的优惠。许某拿到的内部认购的价格一般要比开盘价格低3％－5％左右。许某就是利用了这样一个有利条件，选取一些市场认同度高的楼盘，靠炒卖“认购权”赚取收益。在人们惊讶于他如何能够有那么多的资金来支持这些数额不菲的房产交易，又怎么能够在没有取得房产证的情况下将房卖出去时，许某道出了他的“秘诀”：原来他是利用银行个人住房转按揭贷款业务来从事他的“房产交易”。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，金融部门向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。许某正是在开盘前先交纳了首付款的30％，签订购房合同，然后利用转按揭业务私下买卖房屋。有时，他甚至不用办理转按揭，只需找到买家后将合同更个名，就可以赚取差价，税当然是不交的。
“房虫”许某的做法是否得当，有关部门给予了十分明确的回答，国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。
对于“炒房”中出现的形形色色的偷逃税款的行为，地税部门表示，一定要与有关部门密切配合，深入调研，找出切实可行的办法杜绝这些不法现象的发生，不让“房虫”成为侵蚀国家税收的“蛀虫”！
三、房地产企业偷税问题的成因分析
房地产行业的税收问题可以从主观和客观两个方面来分析：
企业规模小未形成自我约束机制
从企业的情况来看，经营规模小，业务分散是其重要原因。有相当一部分人士指出，企业不主动、积极纳税，只不过是房地产行业在纳税问题上的表面原因。行业分散度太高，缺乏绝对的业内巨无霸型企业才是真正的主因。
地产业虽然是资金密集型行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，并且在这些企业中，没有哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%。因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业以及这些行业中的巨无霸企业来讲，房地产业的有限资金被分散到庞大的行业队伍中，其分散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。
从管理上看，没有形成一个约束机制，也是目前房地产企业存在税收问题的一个重要原因。万科目前是国内房地产行业的规模企业，是上市公司，财务报表向公众公开，非常透明，财务制度也是非常健全的。所以不存在严重的偷税情况。从万科、华侨城、陆家嘴等几家老牌房地产公司的财务报表分析，房地产上市公司的税率几年来，基本上保持在一个比较稳定的水平上。从此也可以确定，最起码在房地产上市公司中，大规模偷逃税款的现象并不存在。
房地产行业税收制度不合理
从税收的角度来分析，针对房地产行业的税收制度的设置不合理是问题的关键。有关人士认为，要想既解决房地产企业的偷税款问题，又解决行业分散度问题，较好的方法是进行税收制改革。
目前的房地产行业税种多，负担重，这种税制构成，阻碍了行业的进一步整合。据资料介绍，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。涉及11个税种，有的地方还重复征税，房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业。
税费负担重，增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展。更为重要的是，这些税款最终都转嫁到了购房者头上，无形地加重了房价的泡沫程度。另外，税种多、负担重成了部分房地产企业偷税的理由。例如，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。需要缴纳的费用就更多，名目繁多，各个地方参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本。
同时还存在税制设置方面的问题，比如，计税依据不合理。在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。另外，目前市场上，存在内外有别的两套税制，国内企业与国外企业在所得税以及三税（增值、消费、营业）收取不同，导致房地产市场上的不公平竞争。
这种税制设置的消极作用显而易见。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。
四、完善房地产税收的几点看法
显而易见，目前现行的房地产税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。应当改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变现有税种的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。
简化房地产税收，开征物业税
房地产的税制应该改革，这一点在税收理论界已经形成了比较一致的看法，其中开征物业税又是多数人的意见。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。实施物业税可以降低购房门槛，提高使用成本也就是拥有房地产的成本，从而也就加大了投资成本。
通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元/平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。
就在全国范围内开征物业税问题，有关部门还在研究之中，目前并没有形成确切的定论。但从方向上来看，开征物业税，是国际潮流，也有利于相关工作的进行。
然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。正所谓“治标不治本”。
尽管物业税的开征还没最后定夺，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。财政部有关负责人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。
借鉴国外房地产行业的管理经验
国外房地产税收的一般特点主要有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
建立一个适应我国房产租赁市场发展的税收制度
目前美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%，而我国为76%。我国房地产发展时间短，但是私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们就在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持久有房产。因此，在租赁市场的税收制度上还不完善。
目前，我们应当在进一步完善廉租赁税收制度的同时，建立和完善转租的税收制度，为活跃房地产的租赁市场提供税收上的保证。
强化税务管理
税务部门将进一步开展调查和分析研究，强化对房地产业的税收监控，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息，同时加大对工程的成本审核和票据管理力度，进一步严厉打击房地产涉税违法行为，特别是加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处和打击力度。
第五讲
纳税检查概述
一、纳税检查的一般方法
（一）全查法和抽查法
所谓全查和抽查，是相对于检查的内容和范围而言的。
全查法又称详查法，是对检查对象所有的会计凭证、账簿、报表和有关资料进行全面、系统检查的一种方法。
抽查法是对检查对象的凭证、账簿、报表和有关资料中抽取一部分进行重点检查的一种方法。
（二）顺查法和逆查法
从检查的顺序是否与会计账户处理的顺序一致，可以将检查方法分为顺查法和逆查法两种。
顺查法又称核对法，它是依照会计核算的程序，从检查会计凭证开始，由凭证核对账簿，再由账簿核对报表来检查的一种方法。
逆查法又称倒查法。它与顺查法的检查顺序正好相反。是从检查会计报表开始，由报表到账簿，再由账簿到凭证的一种检查方法。
（三）核对法与查询法
从检查所依据的客体的不同，可以将检查方法分为核对法与查询法。
所谓核对法是根据复式记账原理、会计科目之间的对应关系，将具有牵制性的资料加以对照和审核，以检查其是否正确的一种方法；查询法是通过向有关人员进行调查和询问，以检查书面资料所反映的经济内容是否真实、合法的一种方法。查询法分为面询和函询两种形式。
（四）分析法和比较法
按照所研究事物的状态不同，可以将检查方法分为分析法和比较法。在实际检查时经常同时使用。
分析法是指对各项经济数字或指标进行比较，分析其增减变化情况及发展趋势的一种方法，它研究的是事物的动态；比较法是对事物相互联系的因素从发展变化上进行对比分析，以揭露矛盾，找出差距的一种方法，它研究的是事物的静态。
二、税务机关稽查的主要思路
（一）管理性检查
管理性检查是基层税务管理分局根据特定的工作需要进行的专项检查。如一般纳税人资格认定调查、所得税汇缴清缴检查、纳税人停歇业检查等等。
（二）纳税评估
1、纳税评估的概念
纳税评估是指主管税务机关根据国家有关法律法规的规定，对纳税人报送的纳税申报资料进行完整性、一致性和合法性分析，结合日常掌握的税收征管资料，运用一定的分析方法，对一定时期内纳税人纳税情况的真实性、准确性、合法性进行的综合评定。
2、纳税评估对象的确定
（1）超警戒值的纳税人
目前各地税务局根据当地的情况，都有一套行之有效的方法确定出适应当地情况的警戒值。A、税收负担测算方法；B、销售收入分析方法；C、应纳税额变动/销售变动配比分析方法
（2）三个月以上申报应纳税额为零的纳税人
若纳税人连续三个月申报应纳税额为零或者申报的应纳税额为负数，则必须纳入纳税评估对象。在增值税的纳税评估中，申报应纳税额为零的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表销项税额合计和进项税额合计均为零，或应纳税额为零的纳税人（以下简称为零申报户）。申报应纳税额为负数的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表中期末留抵税款大于零的纳税人（以下简称为负申报户）。
（3）特定评估对象
可根据工作安排确定特定评估对象，如上级交办、部门转交、干群举证等。
纳税评估人员按照纳税人经济类型、管理类型、经营规模等分类方法或预先设定的条件和参数，对纳税人进行筛选，确定纳税评估对象。其确定原理为：
纳税评估的评估对象是纳税人，评估客体是纳税人在一定时期纳税申报情况。一般认为，纳税人纳税申报情况异常有两种情况：一是出现税收负担为零的申报；二是纳税人申报各项涉税经济指标情况异常于同类纳税的警戒参考值。
3、评估的处理
由于纳税评估行为的复杂性，应分别不同情况作出以下处理：
（1）对于经评定属于没有违法、违章问题的，直接制作《纳税评估结论》。
（2）经评定属于存在违法、违章问题的，应当分别按照以下几种情况进行处理：
A、纳税人自查有问题
对纳税人自查有问题的，经评估人员审核后，认为事实清楚，数据准确的，制作《纳税评定结论》，并根据税收有关法规作出《税务处理决定》，送达纳税人办理调账入库手续。
B、纳税人自查无问题的，有两种情况：
一是纳税人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由充分，证据确凿的，制作《纳税评估结论》。
二是纳税人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由不成立，证据不确凿的，制作《纳税评估结论》，填写《纳税评估转办单》，后面附上《纳税评估分析情况表》，转检查部门查处。
（三）税务稽查
分专项检查、专案检查和一般检查三种。
专项检查是主管税务稽查机关或者基层税务管理分局根据上级的指令和安排就某一个行业或者特定的涉税事项进行的检查。如曾经进行过的商贸企业增值税专用设备发票使用情况检查、出口退税检查、废旧物资（农产品）收购凭证检查等等。
专案检查主要是指个别大案、要案或上级税务机关指定的案件的检查。
一般检查是税务稽查机关进行的日常检查的主要形式和内容。
一般稽查案件的来源：纳税评估移送，通过电脑随机抽样、公民举报、一定期限企业必查户。
一般稽查具体一定的程序：选案、检查、审理和执行。
三、反避税调查
（一）关联企业认定标准
我国税法采用了实际控制标准，主要有以下几点：
1、在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；
2、直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；
3、在利益上具有相关联的其他关系。
在其他利益上具有相关联系的，具体是指：
一是相互间直接或间接持有一方的股份总和达到25%或以上的；
二是直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到 25%或以上的；
三是企业与另一企业之间借贷资金占自有资金50%或以上的，或企业借贷资金总额的10%是由另一企业担保的。
四是企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或一名常务董事是由另一企业委派的；
五是企业生产、经营活动必须由另一企业提供特许权利（包括工业产权、专有技术等）才能正常进行的；
六是企业生产经营购进的原材料、零配件等（包括价格和交易条件等）是由另一企业所控制的；
七是企业生产的产品或商品的销售（包括价格和交易条件等）是由另一企业所控制；
八是对企业生产经营、交易具有实际控制的其它利益上相关联的关系，包括家族、亲属关系等。
（二）实地检查的实施
实地检查实施是调查对象确定之后，对企业与其关联企业之间的各类业务往来进行的详细调查、取证、检查工作。
1、现场检查
是在案头检查的基础上，检查人员直接到被调查企业进行现场的查验取证，通过实地进一步取证查实企业的资本结构、组织结构、管理方式、产品结构、生产工艺流程、库存、有关经营核算资料等情况，为评估企业经营获利的实际能力提供证据资料的过程。
2、异地调查
是在被调查企业以外地区实施的调查。调查内容涉及其他地区或需由国内其他地区和境外取证价格和费用标准资料时，商请该地区主管税务机关协助调查取证或报请国家税务总局通过情报交换方式取得所需价格、费用标准资料。包括境内调查和境外调查两方面。
（三）账务检查
账务检查是确认纳税人避税行为的重要步骤，调查人员将被调查企业有关年度的账簿、记账凭证、会计报表和其他有关资料按照一定的程序调回税务机关进行核实。为分析企业转让定价的形式、方法和合理性提供证据资料，从而为采用合理的调整方法、调整幅度打下基矗
1、关联企业间购销业务转让定价的检查
在检查方法上，可依次按以下三步来进行：
（1）确定企业的关联企业或可能是关联企业的客户。通常可通过核对“商品销售收入”、“自制半成品”、“产成品”、“分期收款发出商品”等明细账户的发生额及余额与其对应的会计科目记载额来完成。
（2）确认企业与其关联企业或可能是关联企业的客户之间是否存在转让定价。一般应审查有关原始凭证、合同、协议，必要时也可进一步检查企业提供这些商品劳务的成本、利润情况。
（3）审查转让定价的价格调整是否合理。首先应检查价格调整的方法是否正确，在确认所选用的方法恰当的前提下，应进一步检查该方法的具体运用是否准确，是否存在计算错误。
2、关联企业间融通资金业务的检查
关联企业间融通资金业务检查的核心在于检查该业务是否按相关规定支取或收付利息，不符合规定的，应予以调整。调查企业长期资金借贷、短期借贷、担保信贷、资金转贷等项业务，通过对企业长期借（贷）款账册、短期借（贷）款账册、长（短）期借（贷）款合同、担保合同、借（贷）款入账（出账）凭证、利息收取（支出）凭证、担保手续费用收取（支付）凭证等的查证确认企业融资性质、金额、期限、入账方式等。
由于资金融通业务主要涉及“短期投资”、“长期投资”、“银行存款”、“投资收益”、“长期借款”、“财务费用”、“预提费用”等明细科目，审查时应结合以上账户在明确有无企业与关联企业间融通资金业务的前提下，检查投资业务的资金来源、用途、种类、利息支付等是否符合相关规定，借款业务的利率是否合理，其中尤其应注意与购建固定资产有关的长期借款利息支出和相关费用的会计处理是否正确。
3、关联企业间提供劳务的检查
调查企业提供劳务业务的情况，并通过对企业各项费用账册、其他业务收入（支出）账册、劳务合同、工程承包合同、劳务费用支付（收取）凭证的检查取证确认企业提供劳务的性质、费用标准、入账方式等。如果本企业或本行业有相同或相似的劳务提供业务，可作相关性指标分析，看其作价是否合理。在检查中，主要应通过对“其他业务收入”、“其他业务支出”、“应收账款”、“应付账款”及其他相关会计科目的检查，确定企业与关联企业之间提供的劳务是否按独立企业业务往来收取和支付劳务费用。
4、关联企业间转让财产、提供财产使用权等业务的检查
5、转让无形财产的确认
6、关联企业间支付费用的检查
7、企业主要产品保本销售额分析
（四）反避税调查应对策略
构成反避税调查的对象：关联企业
【案例】《避税案件的调查和处理》
分析：
该企业的运行特点是什么？逆向避税
税务机关调整利润的前提是什么？关联交易
税务机关调整关联交易的原则是什么？第三方（无关联业务）交易
第六讲：
企业应对稽查的策略
一、“阳光稽查”条件下的应对策略
其一，正确理解稽查通知意图
其二，进行自查
二、突击稽查实施时的处理方法
其一、沉着应付冷静对待
其二，为自己争取时间和空间
其三，完善相关手续，补充有关资料
三、检查过程中的应对策略
案例：
《在稽查中完善税收筹划》
——江苏省金坛市通洋船厂开展税收筹划的风波
（《中国税务报》2002年7月6日）
案例：
《甲企业关于销售实现未申报纳税》
应对策略：
研究有关销售收入实现的税收政策和规定，通过合同、协议书等手段约定销售方式，从而使有关问题合法化。
案例：
《乙企业取得第三方发票问题》
应对策略：
1、正确理解财税字[1994]026号文件精神，补充代购手续；
2、通过会计结算方法，完善有关资料，如签订委托付（收）款协议等。
四、对稽查结果的处理策略
1、对税务机关意见的分析
《税务稽查执法差错十项》
第一、援引法律条文不够准确、完整、具体。
在填制税务文书时，有的只引用省级或市级制发的规范性文件，作为执法依据；有的没有具体文号、名称或随意省略；有的税务文书的格式部分不符合相关法律、法规的规定等等，这些问题都有可能成为败诉的因素。
第二、当事人申辩笔录缺乏。
稽查执法中，应当把事人的书面陈述、申辩请述整理在案。当事人有陈述申辩材料的，应当整理归档；口头陈述申辩的，应当制作陈述申请辩笔录，并由当事人签字或盖章；当事人放弃陈述或者申辩权利的，也应制作申辩笔录，并填写“当事人无陈述、申辩意见”字样，并由当事人签字或盖章后存档。这样可以避免在行政诉讼案件中败诉。因为《行政处罚法》明确规定：“拒绝听取当事人的陈述、申辩、行政处罚决定不能成立”。
第三、不按法定程序告知当事人法律救济途径。
有的税务稽查人员在实施行政处罚前，不按规定程序告知当事人陈述申辩权、听证权、复议权、诉讼权；有的把《税务行政处罚事项告知书》和《税务行政处罚决定书》同时下达；还有的未等当事人提出听证申请的法定期限届满，就发出了《税务行政处理决定书》等，所有这些不符合法律程序的行政处罚，按《行政处罚法》的规定都是无效的。
第四、支持税务处理结论的证据不足。
税务稽查底稿作为主要证据，应当由当事人签字后，方为有效证据。
第五、税务文书送达存在的问题。
有的处罚决定送达回证上没有当事人签字，即使有，也大多为企业会计，还有的没有签收时间等。按照《行政处罚法》的规定，实施行政处罚时，不仅要告知当事人违法的事实、证据及处罚依据等，还应告知其陈述、申辩、听证、复议、起诉的期限和途径等。而文书送达必须有送达回证、挂号信回执、登报的报样等，以此证明当事人收到有关文书，或证明有关文书送达当事人，如果当事人没有委托社会中介组织进行代理，则应直接送达企业法定代表人或负责收件人。
第六、未制作出示执法稽查证件笔录。
在实施执法稽查的过程中，不少稽查人员出示执法稽查证件后，忽略制作笔录，这样被稽查人如果对此提起诉讼，税务机关可能因执法程序违法而败诉。所以，要证实税务稽查人员在稽查时出示了执法证件及取证过程合法有效，一定要制作包括稽查时间、地点、证件出示情况、稽查方法等内容的稽查笔录，由当事签字后存入稽查案卷。
第七、处罚决定缺章漏项。
一份稽查处罚决定，必须载明查结的具体违法事实、证据、性质及处罚的具体依据，缺一不可。
第八、表述有误。
送达企业的税务文书往往使用第三人称“该单位”进行表述，应改为第二人称“你单位”进行有针对性的陈述；有的处罚决定书对罚款限定的缴款时间，往往是某年某月某日前到某地缴纳，这与《行政处罚法》的规定，当事人应当自收到处罚决定书之日起十五日内，到指定的银行缴纳罚款的表述不尽吻合。
第九、处罚失当。
偷税处罚失当最常见的是按定额进行处罚，这和新《征管法》规定的处不缴或少缴税款0.5倍以上，5倍以下罚款的规定是不符的。
第十、该移送的不移送。
《刑法》规定，纳税人偷税额在1万元以上且偷税数额占应纳税额的10%以上的，应追究刑事责任。稽查人员对已达到追究刑事责任的案件，往往顾虑重重，不去移送，最后一罚了之。
存在什么问题？
问题的性质如何？在这个纳税人应注意政策分歧和政策变化。
【案例】《翔峰公司查增利润应当怎样处理？》
2、企业发表意见的机会
告知环节、听证环节、行政复议、行政诉讼
3、应对文书的准备
最终归纳：
纳税检查应对技巧是建立在税收策划理论与技术的基础上，运用心理学原理，在纳税检查实施过程中，提前发现本企业的涉税问题，从而采取主动性措施，将涉税损失降低到最小状态的技术。
税务监督检查多数为事后监督。虽然税务机关处理涉税事项讲究“实事求是”的原则，坚持注重证据定案，但是在具体操作过程中，又往往更看重形式（即形式证据：书面材料），而这些书面资料本来就是纳税人自己应当完善的，在税务机关进行纳税检查或者案件终结之前，由纳税人向主管稽查的税务机关提供，应当是纳税人的权利。基于这个认识，就形成了根据稽查人员进行纳税检查的要点，有针对性地完善、补充资料（形式大于实质）的纳税检查应对技巧。
房地产业务政策分析
房地产销售（营业税）分析
《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。
国家税务总局《关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》（国税发【1993】第149号）对营业税的具体税目做了解释：销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
（一）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
（二）销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
不动产租赁，不按本税目征税。
房产、土地交易税收政策
（一）税收一般规定
1、在中华人民共和国境内转让土地使用权、销售建筑物或构筑物、销售其它土地附着物(以下简称房地产)的单位和个人应向房地产所在地主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税（个人所得税）、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加及防洪保安费等。
2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，应按以下办法缴纳营业税：
（１）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
（２）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
3、单位或个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额；单位或个人销售其自建建筑物或构筑物、其它土地附着物的，以全部收入为营业额。
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
（二）税收优惠政策
1、个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所的，免征个人所得税。
3、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。
房产、土地使用的税收政策
（一）使用房产的税收政策
1、税收一般规定
单位和个人将自有房产自用于生产经营的，应向房产所在地主管地方税务机关申报缴纳房产税，房产税以房产原值的70%为计税依据，按1.2%的税率计算缴纳；单位和个人将房产用于出租的，其应向房产所在地主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税（个人所得税）、房产税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及防洪保安费等，其中，营业税的税率为5%、房产税的税率为12%。
2、常用税收优惠政策
⑴国家机关、社会团体、军队及国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
⑵个人所有并自用于居住的房产免征房产税。
⑶对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
⑷对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收。
⑸对个人出租住房取得的所得暂按10%的税率征收个人所得税。
（二）使用土地的税收政策
1、税收一般规定
单位和个人将土地自用于生产经营的，应向土地所在地主管地方税务机关申报缴纳城镇土地使用税；单位和个人将土地用于出租的，应向土地所在地主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税（个人所得税）、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及防洪保安费等。
2、常用税收优惠政策
⑴国家机关、社会团体、军队及国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。
⑵个人所有并自用于居住的房屋及院落用地免征城镇土地使用税。
⑶经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，经市地方税务局批准后，从使用的月份起可免征城镇土地使用税5年。免税期满后，如果纳税有困难需要继续给予免税照顾的，报经市、县地方税务局批准，可再给予1—5年免征城镇土地使用税的照顾。
房地产销售环节的税收分析
为了规范房地产市场，国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）对房地产业务的税收进行了比较系统的规范。在销售环节，从纳税人的角度讲，自2003年7月1日起，各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业，应当注意把握以下几个问题。
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（苏国税发[2003]195号明确：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入是主要是指购房者交付的预付定金。）
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
（一）下列行为应视同销售确认收入
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2.将开发产品转作经营性资产；
3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4.以开发产品抵偿债务；
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产
（二）视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
（最新国际企业准则规定：自2005年1月1日起，只能在物业拥有权的主要风险和报酬转移至买家时才能确认为收入）
五、房地产营业税的几个难点
在房地产销售环节还有一些具体问题，《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）、国家税务总局关《于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）、国家税务总局《关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（国税函发[1996]718号）、财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）先后作了具体的解释和规定。
1、对预收定金的征税问题。
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。
2、借款者以房屋作抵押归银行的税收问题。
借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
3、转让在建项目的征税问题
单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
取得土地附着物的补偿费收入的税收问题
对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
房产包销商有关业务的税收问题。
房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税？国家税务总局《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）明确：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
关于赔偿金收入的征税问题
单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
个人经营房地产征收营业税等问题。
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。
个人将不动产无偿赠与他人的行为的涉税界定。
根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
以“还本”方式销售建筑物的“还本”处理。
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
转让不动产或无形资产营业额确认问题
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
物业公司服务收入的征税问题
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
关于纳税地点问题
单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或个人居住地。
房地产市场
一、促进房地产市场发展
为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）对房地产市场有关税收政策问题，自1999年8月1日起按以下政策执行：
其一、关于营业税和契税的政策问题
为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
其二、关于空置商品住房税收政策问题
为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
其三、关于土地增值税征免政策问题
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
二、促进房地产租赁市场政策
为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部 国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定：自2001年1月1日起住房租赁市场执行如下税收政策:
其一、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
其二、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
其三、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
三、消化空置房
为加快消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44号）就积压空置商品房实行如下税费政策:
其一、对财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)中规定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征营业税、契税的优惠政策，延期执行两年，即延长至2002年12月31日止。对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、渡假村等高消费性的空置商品房，应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。别墅、渡假村等高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，由各盛自治区、直辖市和计划单列市财税部门根据当地情况确定。
其二、纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。
其三、对纳税人销售1998年6月30日以前建成的商业用房，写字楼、住房(不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房)，免予征收各种行政事业性收费。
四、房屋市场的税收特点
从纳税人的角度讲，由于相关的税收较多，税务机关的管理方法也存在一些特点，因此，在日常的房屋买卖或者租赁交易流动中，纳税人应当注意：
（一）房屋买卖双方税负不同
私人房屋买和卖双方需纳税的房产税具体税种和税率也不一样，同时还区分为“住宅买卖”和“非住宅买卖”，并执行不同的纳税标准。
住宅买卖中，购买方需缴的税有两种，即交印花税和契税。印花税－－－按合同交易金额的万分之五缴纳。契税分两个档次缴纳，即属普通住宅的按房价的1.5%缴纳，属高档住宅的按房价的3%缴纳。
卖方需缴纳的税有印花税、营业税和个人所得税3种。印花税－－按合同交易金额的万分之五缴纳，营业税－－个人购买并居住超过一年的免交此税，但不足一年的应按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并按营业税计征7%城建税和3%的教育费附加。
非住宅买卖的，买方应缴交易金额的万分之五的印花税和3%的契税；卖方应缴4种税，即交纳交易价总额的万分之五的印花税、5%的营业税和个人所得税以及土地增值税。个人所得税应纳税额=（售房价-购入价-交易的税费）×20%.如土地没有增值将免缴增值税，如有增值的将按房价的3%缴纳增值税。
（二）出租房屋的税务管理实行简便方法
为了方便计算，把各种税综合起来计征。根据现行的规定，房产坐落的区域、类别、类型等，均按出租房的单位建筑面积核定租金收入，依10%综合征收率合并计缴营业税、城建税、房产税（或城市房地产税）、个人所得税、教育费附加（未含印花税和土地使用税）。为便于计算，折出的简便计算公式为：个人出租房产租金收入应纳税额=核定的单位建筑面积计税租金收入标准×出租建筑面积×综合征收率10%.而对个人转租房产用作住宅取得的转租租金收入，按上述计算的应纳税额的30%缴纳。
出租自有房产作住宅还有减免税规定，但减免税的条件为：一是对以房租收入维持生计、照章纳税确有困难的孤寡老人、残疾人、烈属等私房业主需要减免税的，应持居（村）委会开具的有效证明，报经主管地方税务机关核准后，可给予减征税的照顾；二是对符合免征城市房地产税的外籍个人（包括华侨、港、澳、台胞），可凭税务机关的免税证明，在有效免税年度内按规定综合征收率的60%缴纳各项税收；三是落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房，在办理免税时应凭房管局核发的证明办理有关手续。
例：个人出售房屋享受税收优惠
最近几年，房地产市场蓬勃发展，私人房屋买卖频繁发生，其中涉及转让所得个人所得税大量增加。为鼓励和推动房地产事业发展，国家税务总局曾出台包括个人所得税在内的税收优惠政策，并将个人购买和出租房屋的税收优惠政策列为2005年4月份全国税收宣传月的宣传重点。
下面介绍私房转让中个人所得税优惠涉及的政策和具体操作。
政策解析私房转让涉及的个人所得税政策主要有三条，具体为：（一）个人转让自用达到五年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，不缴个人所得税。其中“惟一”是相对于住房所有者而言的，在中国境内没有地域限制，概念上是指全国范围的惟一；五年的认定以房产证为准。（二）个人首次上市出售房改房，免缴个人所得税。另外，根据《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》规定：“房改房”的具体对象是公有住房、集资建房和经济适用住房，识别房屋所有者以产权登记为准。（三）个人卖房后一年内再买房的，对卖房收入预缴的个人所得税可视买房价格与卖房价格的比例差或全额退税或部分退税。一年内再购房中“一年”的时间确定按以下掌握：向房地产公司“再购房”的，以购房第一次预付款发票加购房合同及房地产公司的购房证明来确定再购房行为的实现，但应退已预缴的税款保证金须等到纳税人取得该房屋产权证后办理；购买二手房的，以购房的产权证上的时间为准确定再购房时间并计算“一年”的期限。此外，对于个人向房地产公司预订商品房后，因房地产公司原因致使个人购买不成，房地产公司因此而支付赔款，预订者取得的赔款收入由于目前没有明确的征税规定，因此在进一步明确以前暂不确定为个人应税收入，不征税。
具体操作私房转让所得的个人所得税按次计算，以一次转让取得的收入额（多批次支付的应当合并）减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，依20％比例税率计算应纳税额。
如小李出售住房，售价30万元人民币。小李提供的房屋原值为24万元人民币，出售过程中支付中介机构有关费用2万元，缴纳有关税费3万元。则应缴个人所得税为：
应纳税所得额＝30－24－2－3＝1（万元）；
应纳税额＝1×20％＝0.2（万元）。
上述公式中，要注意财产原值和合理费用的确定。根据有关规定，财产是建筑物的，原值为建造费或者购进价格以及其他相关费用。合理费用是指纳税人在卖出财产过程中按有关规定所支付的费用，如支付中介机构的服务费、资产评估费等。这些费用都与财产转让“过程”有关，不在转让过程中发生的费用不得扣除。
根据财政部规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
具体操作办法：个人出售现住房所应缴的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。对于个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
例：张玲于1999年购买一套100平方米的住房，支付价款12万元，另支付中介费1万元。2003年5月张玲将该房卖掉，售价25万元。2004年4月她向某房地产公司定购一套85平方米的商品房，总价款20万元，首期预付价款6万元。她向税务机关提供了售房、购房、预付款收据及房地产公司开具的付款证明。
张玲在卖房子的时候应申报缴纳个人所得税，卖房过程中，收入为25万元，原值12万元，支付中介费1万元，即应纳税所得额＝25－12－1＝12万元，应当先缴纳纳税保证金：纳税保证金＝12×20％＝2.4万元。
2004年4月张玲再购的商品房价值比卖掉的住房少，因此她可以计算购房金额占售房金额的比例并按比例退税，即：购房价÷原售价＝20÷25＝0.8，退税额为2.4×0.8＝1.92万元，剩余部分款项0.48（2.4－1.92）万元应填写缴款书缴入国库。
单位给个人购买住房怎样缴税
问：我是某高校应届博士生，有幸被本市某中外合资制药企业录用，企业答应在我上班后即以我个人的名义购买一套住房，价值约30万元。请问这种情况我个人是否应缴纳个人所得税？如何缴纳？
答：应缴纳。
根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称税法）第二条以及税法实施条例第十条的规定，个人取得实物所得应在取得实物的当月，按照有关凭证上注明价格或主管税务机关核定的价格并入其工资、薪金所得征税。又根据国税发[1995]115号文件精神，考虑到个人取得的前述实物价值较高，且所有权是随工作年限逐步取得的，故对于个人取得前述实物福利可按企业规定取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工资、薪金所得征收个人所得税。所以你的上述实物收入应缴纳个人所得税，具体方法是最多可以在60个月内平摊，并入当月工资薪金所得征收个人所得税。
以不动产投资或经营的税收问题
纳税人以不动产作为资本进行投资，或者将以不动为主体构成的企业实体对外承租，就使相关问题复杂化了，为了规范这些行为，财政部和国家税务总局就不同的情况，进行了具体的规定。
其一、股权转让
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对股权转让的营业税问题自2003年1月1日起：其一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。其二、对股权转让不征收营业税。
其二、转让企业产权
国家税务总局《关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）明确：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
其三、以不动产或无形资产投资入股收取固定利润
国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发[1997]490号）根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
其四、企业出租不动产取得的固定收入
国家税务总局《关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》（国税函[2001]78号）明确：企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定，按“服务业-租赁”征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。
住房制度改革
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)规定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化、工资化，具体时间、步骤由各盛自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定。停止住房实物分配后，企业不再为职工购建住房筹集资金，应按规定取消住房基金和住房周转金。企业职工购房资金来源主要有:职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。为贯彻落实国务院关于企业住房制度改革的精神，国家税务总局《关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发[2001]39号）就企业住房制度改革中涉及的出售住房损益处理等所得税业务问题明确如下:
一、取消住房基金和住房周转金制度前企业出售住房所得或损失的处理
为了筹集职工购房基金，企业按国家有关规定已将住房折旧、住房出租收入、上级拨入住房资金及有关利息作为住房基金和住房周转金单独核算，未计入应纳税所得额的，根据收入费用配比和相关性原则，出售住房发生的损失不得在申报缴纳企业所得税前扣除。
取消住房基金和住房周转金制度后，企业现有住房周转金余额(包括已出售职工住房净损益)如为负数，经批准后，可依次冲减公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度未分配利润；如为正数，也不再计入企业应纳税收入总额，而直接作为企业的税后未分配利润处理，用于职工集体福利。
如果企业取消住房周转金制度时相关的住房周转金负数余额较大，在较长的期间内无法用公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度的未分配利润抵补，并且企业以往对职工的工资欠账较大，经报国家税务总局审核，取消住房周转金制度前已出售的职工住房损失可在一定期间内在缴纳企业所得税前扣除。
二、取消住房基金和住房周转金制度后企业出售住房所得或损失的处理
企业按规定取消住房基金和住房周转金制度后出售住房(包括出售住房使用权和全部或部分产权)的收入，减除按规定提取的住宅共用部位、公用设施维修基金以及住房账面净值和有关清理费用后的差额，作为财产转让所得或损失并入企业的应纳税所得。
对于拥有部分产权的职工出售、出租住房取得的收入，在补交土地使用权出让金、按规定缴纳有关税费后，按企业和职工拥有的产权比例进行分配，企业分得的出售、出租收入，以及职工将住房再次出售后，企业按规定收到返还的相当于土地出让金的价款和所得收益，应计入企业的收入总额，依法计算缴纳企业所得税。
企业在盛自治区、直辖市人民政府规定的停止实物分房前向职工出售住房，要按国家规定的房改价格收取房款，凡实际售价低于国家核定的房改价格所形成的财产转让损失不得在所得税前扣除。
企业对已按规定领取了一次性补发购房补贴的无房和住房未达到规定面积的老职工，以及停止住房实物分配后参加工作的新职工，按低于成本价出售住房发生的损失，不得在企业所得税前扣除。
三、已出售或出租住房的折旧费用和维修费的处理
企业已出售给职工的住房，自职工取得产权证明之日，或者职工停止交纳房租之日起，不得再扣除有关住房的折旧和维修等费用。
取消住房周转金制度后，凡企业自管和委托代管住房的租金收入已计入企业的收入总额的，企业发生的用于未出售住房的维修、管理费用，可在税前扣除。
四、企业为职工缴纳的住房公积金的处理
企业根据国家规定按工资总额一定比例为本企业职工缴纳的住房公积金，可在税前扣除。
五、住房补贴、住房困难补贴和提租补贴的处理
停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上的地区，企业按市(县)政府制定并报经省级政府批准的标准，对无房和住房面积未达规定标准的职工支付的住房提租补贴和住房困难补助，可在税前扣除。
企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受过福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，经税务机关审核可在不少于3年的期间内均匀扣除。企业按月发给无房职工和停止实物分房以后参加工作的新职工的住房补贴资金，可在税前扣除。
六、企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出；企业超过规定标准交纳或发放的住房公积金或各种名目的住房补贴，一律作为企业的工资薪金支出，超过计税工资标准的部分，不得在税前扣除。
房地产税收的几个特殊问题
军队空余房产租赁收入的税务处理
就军队空余房产租赁收入问题，财政部、国家税务总局《关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税[2004]123号）就营业税、房产税政策通知如下：
其一、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。
其二、暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。
住房公积金管理中心有关税收
为了推进住房制度改革，财政部、国家税务总局《关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》（财税[2000]94号）明确自2000年9月1日起，住房公积金管理中心有关税收政策按如下规定执行:
其一、对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；
其二、对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税；
其三、对住房公积金管理中心取得其他经营收入，按规定征收各项税收。
单位代收的住房专项维修基金
关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，国家税务总局《关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）现明确如下：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
房地产企业所得税
房地产开发企业在依法确认营业收入的前提下，还必须依法进行企业所得税的管理。
房地产开发企业在确认营业收入的过程中，应当注意当地主管税务机关的具体规定。如苏国税发[2003]195号明确：
其一，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入是主要是指购房者交付的预付定金。
其二，房地产开发企业应按税法规定计算应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加入当期预计营业利润计算应纳税所得额，计算公式如下：
应纳所得税额=（应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润）×适用税率
其三，房地产开发企业同时采用一次性全额收款、分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售开发品的，应分别按规定处理。
其四，房地产开发企业将开发品临时自用，以后用于出售出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指用开发品的时间距开发品完工之日起不满一年；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。
其五，房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建资产，宾实际发生的成本计价，不视同销售。
其六，视同销售行为的收入按照成本利润率确定，计算公式为：
销售收入=开发产品成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
其七，房地产开发企业不得预提费用，凡是按规定上缴的各项费用，一律据实扣除。
其八，房地产开发企业按规定以销售收入一定比例向房产局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，据实扣除。
其九，房地产开发企业应付施工单位和工程尾款、质量保证金、超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目自2003年7月1日起，各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业应按以下规定进行扣除：
一、销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
二、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
三、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
四、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
五、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
六、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
七、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
八、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
招待费。《江苏省国家税务局关于企业所得过且过税若干具体业务问题的通知》（苏国税发[2004]97号）明确：房地产开发企业招待费的扣除比例可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
外企房地产业务的税收处理
一、在做完基础工作的情况下再合资开发房地产
部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税?
国家税务总局《关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》（国税函发[1994]644号）就上述问题明确如下：
其一、关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
其二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
其三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
二、有关代销包销房地产问题
为规范税收管理，国家税务总局《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）就有关代销、包销业务明确自2000年1月1日起：
其一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
其二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。
三、外商参与城市住宅小区建设征收营业税问题
外商投资企业(以下称拆迁人)根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置(或偿还)住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税如何征收？
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）明确：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
四、外国企业出租中国境内不动产的征税问题
就外国企业出租中国境内房屋、建筑物的有关税收问题，国家税务总局《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》（国税发[1996]212号）明确：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称营业税暂行条例)和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称所得税法)的有关规定，自1996年10月1日起：
其一、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税，并按所得税法第十九条的规定，在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税。
根据营业税暂行条例实施细则第二十九条和所得税法第十九条的规定，上述营业税和企业所得税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。
其二、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位(或个人)对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位(或个人)对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例和所得税法的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。
土地增值税的征税要点
土地增值税的纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字【1995】第006号）明确：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
土地增值税的计税依据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第三条规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条规定：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字【1995】第006号）明确计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各盛自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
财税字【1995】第006号文件同时还明确：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积，国税函【1999】第112号文件明确：指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
此外，一些操作过程中的具体问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确如下：
其一、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
其二、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各盛自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
其三、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
其四、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
其五、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其六、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
其七、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
其八、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
其九、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各盛自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
其十、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
土地增值税的税率
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
在具体计算过程中应当注意，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税的免税事项
1、纳税人建造普通标准住宅出售免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。细则明确这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各盛自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。细则明确这里所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征上地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。
4、以房地产进行投资、联营的征免税问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
5、合作建房自用的免征土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
6、企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
7、个人互换住房的征免税问题。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
8、居民个人转让自己拥有的普通住宅暂免土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字【1999】第210号）明确：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
房产税的政策分析
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发【1986】第090号）规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。以上统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
财政部国家税务总局《关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税【2002】第147号）对高校后勤实体及社会性投资建设、经营的高校学生公寓（以下简称学生公寓），在经营过程中涉及的有关税收政策问题通知如下：
一、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；
二、对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；
三、对与高校学生签定的学生公寓租赁合同，免征印花税。
四、对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税，按照财税字［2000］25号文件通知的政策执行。
享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。
五、本通知自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行。此前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。
国家税务总局关于《邮政企业征免房产税、土地使用税问题的函》（国税函【2001】第379号）根据房产税和土地使用税的有关规定，对邮政部门座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产、土地，应当依法征收房产税和土地使用税；对座落在上述范围以外尚在县邮政局内核算的房产、土地，必须在单位财务账中划分清楚，从2001年1月1日起不再征收房产税和土地使用税。
国家税务总局《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发【2000】第044号）规定，自2000年1月1日起：
一、关于利用人防工程免征城市房地产税问题
为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定>、<关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（财政部税务总局[1986]财地税字008号）的有关规定，暂不征收房产税。
二、关于出租柜台征收城市房地产税问题
出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。
凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。
对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”帐上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城了房地产税。
三、关于外籍个人购置的房产免征城市房地产税问题
外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征城市房地产税。
对融资租赁房屋征收房产税《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函【1993】第368号）一、对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。二、对于融资租赁房屋的情况由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期间房产税的纳税人，可由你局根据实际情况确定。
国家税务局《关于工会服务型事业单位免征房产税、车船使用税、土地使用税问题的复函》（国税函【1992】第1440号）明确：对由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位，可以比照财政部门拨付事业经费的单位办理，即：对这些单位自用的房产、车船、土地，免征房产税、车船使用税和土地使用税；从事生产、经营活动等非自用的房产、车船、土地，则应按税法有关规定照章纳税。
财政部税务总局《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（财税地字【1987】第021号）规定：其一、对少年犯管教所的房产，免征房产税。其二、对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税；凡作为生产经营用房产，例如：厂房、仓库、门市部等，应征收房产税。其三、对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。具体由各盛自治区、直辖市税务局根据情况确定。
财政部税务总局《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（财税地字【1987】第029号）将有关司法部所属劳教单位征免房产税的问题，现补充规定如下：１．由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。２．经费实行自收自支的劳教单位，在规定的免税期满后，应比照我局（８７）财税地字第０２１号文对劳改单位征免房产税的规定办理。
财政部税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字【1987】第003号）作如下解释和规定：
一、关于“房产”的解释
二、关于房屋附属设备的解释
三、关于工商行政管理部门的集贸市场用房征收房产税的规定
工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，按规定应征收房产税。但为了促进集贸市场的发展，盛自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。
检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知（财税地字【1986】第008号）
附件一：关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定
四、关于“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，是否包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位？
实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。
五、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，有无减免税优待？
由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税，但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税三年。
六、关于免税单位自用房产的解释
国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。
七、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税？纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
八、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？房产税暂行条例第九条规定，“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
九、关于在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税？根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
十、关于企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可否免征房产税？企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
十一、关于作营业用的地下人防设施，应否征收房产税？为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
十二、关于个人所有的房产用于出租的，应否征收房产税？个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。
十三、关于个人所有的居住房屋，可否由当地核定面积标准，就超过面积标准的部分征收房产税？
根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。
十四、关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税？根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。
十五、关于房产原值如何确定？房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
十六、关于毁损不堪居住的房屋和危险房屋，可否免征房产税？
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
十七、关于依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳房产税，其减除幅度，可否按照房屋的新旧程度分别确定？对有些房屋的减除幅度，可否超过这个规定？
根据房产税暂行条例规定，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由盛自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10％至30％以内。
十八、关于对微利企业和亏损企业的房产，可否免征房产税？
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。（财税[2004]140号取消）
十九、关于新建的房屋如何征税？
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
二十、关于企业停产、撤销后应否停征房产税？企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经盛自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税（财税[2004]140号取消）；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
二十二、关于公园、名胜古迹中附设的营业单位使用或出租的房产，应否征收房产税？公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
二十三、关于房产出租，由承租人修理，不支付房租，应否征收房产税？承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。
二十四、关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
二十五、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（政财字【1951】第133号）
第一条 城市房地产税，除另行规定者外，均依本例之规定，由税务机关征收之。
第二条开征房地产税之城市，由中央人民政府财政部核定，未经核定者，不得开征。
第三条房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。
第四条下列房地产免纳房地产税：
一、军政机关及人民团体自有自用之房地。
二、公立及已立案之私立学校自有自用之房地。
三、公园、名胜、古迹及公共使用之房地。
四、清真寺、喇嘛庙本身使用之房地。
五、省（市）以上人民政府核准免税之其他宗教寺庙本身使用之房地。
第五条下列房地产得减纳或免纳房地产税：
一、新建房屋自落成之月份起，免纳三年房地产税。
二、翻修房屋超过新建费用二分之一者，自竣工月份起，免纳二年房地产税。
三、其他有特殊情况之房地，经省（市）以上人民政府核准者，减纳或免纳房地产税。
第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征：
一、房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。
二、地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。
三、标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。
四、标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。
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