中国房地产的情势如何？

对当前房地产市场的研究与思考 【一朵美丽的罂粟花，一代商人的传奇神话，一部老百姓的血泪史，一场没有硝烟的掠夺，一个民族智慧的考验，一个国家的灾难警钟┄┄—】 中国住房闲置1.23亿平方米与资本主义国家为了垄断利益把牛奶倒到阴沟里有什么区别？一边是豪华别墅，一边是居无定所，望楼兴叹，与朱门酒肉臭，路有冻尸骨又有什么区别？ 最近，不少城市的房价疯涨，引起了社会各界的广泛关注。房价飙升的背后，是地方政府职责的缺位，有的地方政府在调控房地产市场方面放任自流，监管不力，甚至与开发商合谋推动房价上涨，这种行为亟待纠正。 中国城市房地产有两个不争是事实，一是闲置住房达到1.2亿平方米，一是70%以上的人口无法承受当今的住房价格。 我国在扣除土地成本，每平方米建筑成本为700元左右，即使在北京、广州也不例外。 观点一、从人类社会发展的劳动积累和生产力发展的水平来看，人类应该也有能力保证每一个人的住房基本需求，一个劳动者，应该很容易拥有自己的住房。之所以存在辛勤劳动者买不起房的现状，社会分配不公是最原始的根源。 观点二：社会贫富差距存在是必要的，甚至是社会发展的源动力之一，是社会分工的基础之一。贫富上的平滑梯次结构才是经济稳定型的社会结构。 观点三、税收和价格杠杆对经济规律的作用不适用于象住房一类生活必须而又资源有限的商品。因为这类商品可以进行无条件的成本转嫁。 观点四、好的社会主义体制才是社会健康发展的基础，我国目前的应该以政治体制改革为中心，而不是经济上的改良，国家的发展要寄希望于好的体制，而不是寄希望于好的国家领导人。 观点五、当前我国房地产市场泡沫已经达到危险临界线的几个突出特征：一是价格超过大多数人的经济承受能力；二是价格不能正确反映我国土地资源的实际现状；三是存在垄断和暴利；四是需求旺盛和商品闲置增加并存。五是交易量下滑和价格上涨同时并存。 观点六：一个充满竞争和生活压力的社会不是和谐社会，一个劳动者，应该可以生活得轻松愉快，一个社会的发展不可以牺牲群众的生活质量换取发展速度，不应该以牺牲公平来换取效率。 观点七、暴利存在的唯一合理性就是对人类社会的发展和进步做出了跨越式的贡献，一般只存在科学技术和政治领域。这种情况下，暴利和群众的利益可以共存，也就是说，人们可以从别人的暴利中获取相比过去较大的实惠。 观点八、合理的国家政权应该为绝大多数人服务，鼓励少数人先富起来不等于政权为少数人先富起来的人服务，一个政策的好坏优劣，必须要看受益的大多数人还是少数人。 观点九、国家目前缺乏防止富人向政权渗透的有效机制，在局部地区，已经出现很多对少数人有利的地方性政策，比如广州的限制小排量汽车、禁止摩托车上路、生活用水提价等等。应当引起我们的警惕。 观点十、住房价格上涨有其必然性，政府的责任是把它控制在温和上涨范围内，什么是温和上涨，那就是某一地域住房价格上涨幅度控制在当地国民可支配收入增加幅度以内，否则，就是地方政府的失职。要认真吸取印度商品房的教训。 观点十一、国家应该建立对暴利行业的专门监管机构，及时提出预警并研究应对措施。要认真防止住房、石油等容易出现暴利的行业，防止出现利用和要挟政府谋取非法利益的行为。 一、 我国房地产的现状。 （一）住房价格超出了绝大多数人的购买能力。有权威统计表明：只有30%的城市人口可以承受当前的住房价格。 相关资料显示：全国三十六个大中城市商品房价格表(元/每平方米) 城市 平均房价 （仅供参考） 温州 9278 上海 8627 杭州 7210 北京 6232 深圳 6037 宁波 5900 广州 5660 厦门 5156 南京 4960 天津 4760 青岛 4639 苏州 4460 大连 4241 福州 3368 济南 3172 昆明 3150 贵阳 3100 太原 3050 西安 3007 沈阳 2926 成都 2868 武汉 2858 长沙 2825 南宁 2817 南昌 2777 重庆 2732 郑州 2650 哈尔滨 2574 石家庄 2470 兰州 2438 海口 2330 乌鲁木齐 2280 合肥 2220 呼和浩特 1960 银川 1930 西宁 1821 以广州为例，广州市统计局公布的2004年城市居民的人均可支配收入为16884元。一个3口之家，平均寿命为70岁大概有3×70×1.6884万=354.564万元的合计总收入。一个人一生中每月的平均基本支出（住房：250元，家具消耗：50元，吃：250元，穿：100元，通信：100元，交通：100元，医疗：150元，教育：150元，水电及其他日用品：100元，零花：50元，交际：50元）为1350元。与3个人70年的基本开支3×70×12×0.135万=340.2万元，节余的14.3万元仅够3个人的生和死的基本费用。这还是保证人人都就业，没有受其它自然灾害和重大疾病威胁的良好情况下。平均水平如此，贫困人口的境遇可想而知。上诉情况反映出绝大多数人买不起住房，而同时我国住房建筑设计使用寿命为40年，几乎每代人都面临买房的实际问题。 （二）房地产市场价格呈现强劲的上扬势头。 最近房价又露出了快速上涨的苗头。北京市统计局公布的最新数据说，今年一二月份房价上涨了17.3％，而广州的媒体则报道说，中心市区今年已经很难觅到每平方米6000元以下的商品房了。而且这还是现在主流媒体的数据，实际情况还更加严峻。这表明一些宏观调控措施可能受到一些因素的干扰，或者没有起到应该有的作用，另外，外资对房地产的需求可能对房价上涨起了推波助澜的作用。 （三）这种畸形的市场负面影响尚未显现出来。 为什么如此尖锐的矛盾社会表现不明显呢。尽管大多数人对当今商品房的价格难以承受，但并没有引起强烈的社会问题。主要原因一是：刚刚房改完毕，一定数量的中低收入人群买到了单位的廉价房，暂时有了住所。二是相当数量的人靠“租”来应对目前住房的窘迫。缓解了部分社会压力。三是部分人靠上一代人的积蓄，勉强可以承受当今商品房的价格。或者本身就是居住着上一代人的私有房屋。四是一部分人靠着自己的耐心在勉强的“挤”着，把希望放在未来。五是在城乡结合部存在数量不斐的违章私人建设的住房缓解了一定的住房需求。六是很多单位的集资建房、政府提供的廉价租房解决了部分人的需求。七是一部分商铺、办公室、工地临时建筑、单位尚未房改完的少量住房也为一部分人提供了住所。八是城市年轻人观念更新，结婚年龄推迟，一定程度上也抑制了住房需求。 以上因素共同作用，暂时缓解和掩盖了大多数人买不起房的尖锐社会矛盾，但这只是暂时的。随着时间的推移和社会管理的规范，上述七个方面的因素都将消失，加之土地资源越来越少，社会收入差距的增大、人口的自然增长和中国城市化进程加快。若干年后，任何人都将被逼到买房的边缘，别无选择。矛盾必然越来越尖锐，越来越公开化。大多数人的生存必然需求倘若得不到满足，必然波及其他行业，影响整个社会的稳定。我们必须未雨绸缪，整顿和扭转当今房地产市场的畸形局面已经是刻不容缓。 （四）当前政策为什么没有达到抑制住房价格的预期目的 我国为了限制炒买，规定了第二次交易期限，但时间太短，可以说是恰到炒买住房获利最佳时机，应该延长至6到8年期限，彻底打破炒买住房的幻想。国家采取了提高银行贷款利率来抑制住房价格，但忽视了住房的特殊性，由于住房是生活必须品，任何提高住房成本的做法最终都要转嫁到消费者头上，起到反作用。 （五）房地产市场逆向表现出繁荣。 住房的销售价格超过人民群众的实际购买力，为什么房地产市场不但没有萎缩，反而表现出空前的繁荣呢？其根本原因一是住房是生活必需品，再贵也得买，实际必然需求促使人们表现出强烈的购买欲望。二是由于房地产市场的管理不规范，大量以投资和赚钱为目的和短期倒卖获利的炒家频繁的交易表现的虚假繁荣。三是由于土地资源有限，如果不规范管理，任其发展，谁都知道房地产升值是必然的，所以人们会产生迟买不如早买，租房不如买房的急切心理。四是一些房地产商别有用心的宣传、鼓动。仿佛某些楼盘一夜之间就卖完了，甚至不惜暗示人们抢购。广告铺天盖地，时刻在牵动和诱惑人们购房的欲望。 （六）现阶段处于冷战僵持阶段，不是老百姓的心理防线崩溃就是房地产市场崩溃，从目前来看，如果中央政府不采取断然措施的话，前者的可能性更加大。 二、哪些人从高房价格中获得了利益？ （一） 房地产发展商； 房地产发展商从上升的住房价格中可以获取三方面的利益：一是更大的利润空间。二是闲置住房的升值。三是不断上涨的住房价格会刺激大众消费欲望，人们不知道上涨趋势何处是尽头，恐惧心理会影响消费预期，让那些没有必要马上买房的人加入到消费行列，还可以吸引大量以投资为目的的资金进入到消费行列，为住房价格持续上涨提供坚实的动力保障。 （二） 地方政府； 地方政府从上升的住房价格中可以获取三方面的利益：一是上涨的房价和增加的交易数量中直接获取利税。二是住房价格上涨为土地价格上涨提供了利润支撑。三是找到了一种不费力气的增加社会财富的捷径，以广州为例，800万人口，按照人均住房面积20平方米计算，住房规模达到1点6亿平方米，如果每平方米每年上涨500元（在广州太小意思了），社会财富就无端增加了800亿，政绩多明显，而且不用投入，不用管理，需要做的就是在主流媒体上反复强调我们这里的住房价格很理性，没有泡沫，顺便还说还有升值空间就OK了。 （三） 商业投机集团。 前一段时间闹的沸沸扬扬的某地炒房团，其财富是非劳动所得，其本质是无耻的掠夺行为，炒买连万恶的资本主义社会都反感，他们看到哪里房地产市场疲软，就在哪里开辟战场，是帮凶，但恰恰让政府和房地产商人满意，老百姓骂的多了，中央政府就扬起了巴掌，可打下去不痛不痒，好在是一些利益集团所为，要是国家行为，足可以亡国埃给我足够的资本，我可以让美国的总统都买不起住房。他们今天炒房，明天同样可以炒石油、炒水资源，炒空气，呵呵，难道要我一辈子的劳动只可以换取我活下来的氧气吗。 （四） 拥有2套以上住房的家庭 他们是住房价格上涨的既得利益者，除了满足正常生活之外，多余的住房让他们从两方面得到了好处，一是住房本身的升值，二是价格上涨带动租赁市场价格的上扬。 （五） 商业银行 各种商业银行也是房地产市场的既得利益者，一方面困扰多年的高储蓄率问题迎刃而解。房地产巨头要贷款，老百姓超前消费要贷款，只要房地产保持稳中有升，银行业就高枕无忧。天哪，要是一夜之间房地产回归理性，银行业将是最大的冤大头，可以说商业银行在这场房地产风暴中是在豪赌。 三、各种利益集团是如何抬高房价的 这几年，一些城市房价疯涨，可以说与地方政府的主导和直接参与密不可分。现在，土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道，楼市“繁荣”，还可以提高GDP数据、提升官员政绩。正是这种内在的利益关系，一些地方政府在政策托市方面手法不断翻新。一是炒卖地皮。有些地方为了获取更大土地收益，不惜抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托”，哄抬地价。二是造城运动。一些地方大兴旧城改造，制造了大量被拆迁户，增加了大量被动需求。三是弃低就高。一些地方对 经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中于批建高档住宅上，导致房价居高不下。四是纵容炒作。有的城市楼市一偏冷，政府便匆忙出台了“购房入户口”等优惠政策，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户。有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。地方政府的行为偏差，推动了城市房价一路飙升，不少普通居民面临买不起房的尴尬。高房价还产生了“挤出效应”，使居民其他消费萎缩。同时，还使不少城市商务成本、投资成本上升，大大削弱了区域经济竞争力。为了稳定房价，中央政府出台了一系列调控措施，但在落实过程中，一些地方政府屡屡我行我素，致使房价失控。这不仅损害了中央权威，也严重损害了地方政府的形象。安居才能乐业。时下，老百姓迫切期待政府能尽快控制住疯涨的房价。我们的政府是奉行执政为民、以人为本理念的政府，地方政府如果对百姓的强烈呼吁冷眼旁观、熟视无睹，如果不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的牟利冲动、依法规范自己的行为，最终会为房地产泡沫的破裂付出巨大代价。落实国家调控房地产的政策措施，首先需要各地政府牢固树立“让老百姓安居乐业才是真正政绩”的观念。稳定房价是各级政府不可推卸的责任，地方政府既不能无所作为，更不能为了局部或眼前利益实施逆向调节。应该对照中央政策和国家法规，认真清理那些不利于稳定房价的“土政策”，对任意托市等错误行为进行纠正和制止。其次要落实稳定房价责任制。对落实中央调控政策不力、投资规模和房价涨幅没有得到有效控制的地区，要追究有关责任人的责任。同时，还要加快政府职能转变，尽快由主导建设型政府转向公共服务型政府。 （一）商品房土地的转让、使用缺乏必要的透明 我国实行土地国有政策，在住房用地使用权的转让上长期缺乏透明度，谁有办法弄到土地，不发财都天理不容，那些人可以在所谓的拍卖中获得土地的使用权，在转让过程中有没有其他的交易行为，天知道。由于房地产业是一个资金密集型产业，谁又能进入这样的产业呢，能跑到贷款和拿到土地的人，文盲也可以成为商界名人。土地转让链中的各种非正常成本最终还是会转嫁到我们广大“上帝”头上的。 （二）官、学、商勾结，散布各种谣言，刺激人们购买欲望 每当人们观望和有不利消息的时候，当地的父母官就强调要大力发展房地产，以解决人民日益增长的住房需求。权威学者就会发表高论，科学预测房地产市场必然走高，还列举理由123，一些学者无耻地出卖了自己的尊严，沦落为房地产商的马前卒。总之，让你觉得现在不买，要吃大亏。 （三）制造房地产市场的虚假繁荣 房地产商铺天盖地的广告，某楼盘开盘第二天就卖完，当月就升值恐怕路过城市里的人都听说过，武汉某楼盘在开盘当日，花钱请人排队认购，制造虚假繁荣景象，甚至不惜采取商业欺诈行为。 （四）房地产商联手抬价，宁可闲置，绝不降价 众所周知的原因，房地产行业可以进入的毕竟是少数，加上房地产消费的地域性，某一地域大的房地产商屈指可数，他们还通过各种商业联盟、聚会、论坛等方式结成利益共同体，哄抬物价，默守大大小小的潜规则，宁可闲置，绝不降价，用商业大局利益挑战老百姓的信心。 （五）恶意资金介入，疯狂炒卖。 “炒房团”这个罪恶的新名词，是中国房地产业的毒瘤，其罪恶行为和掠夺本质稍微有点常识的人都可以看得清楚。因为他们没有创造社会财富而获得巨大利益。一方面利用强大的资金优势，进行非消费性需求，加剧供求矛盾。一方面公开高调出现，制造楼市恐慌，骗取跟风。类似股市的庄家。 “炒房团” 炒的行为无疑是雪上加霜、助纣为虐。 （六）决策者几乎没有无房者参与 房地产现状不是说明中国到今天土地资源已经非常紧张，也不是没有行之有效的宏观调控办法。关键是参与决策的人员是既得利益者，是否正确反映大多数人的利益值得考虑。直接导致很多政策都明显对少数富人有利。 （七）房地产市场信息不对称 由于房地产的既得利益者都上强势群体，一是土地转让、使用和资源现状不透明。二是房地产利益分配不透明。三是房地产成本和利润不透明。四是在公开媒体说话的机会不平等，几乎所有的主流媒体和权威机构都不承认房地产市场的泡沫。想尽一切办法，混淆视听，误导消费者。 四、 剖析几种谎言和错误认识 （一）提高房价可以抑制消费需求 住房是特殊的商品，既为安身立命之必需，又为有限资源所限制。 1、必需性 人在某地生存，必然需要一处固定的住所。也是人类与自然界做了几千年的斗争，世代的劳动积累，到今天应该享有的基本权利之一。是必须需的，而不是可有可无的生活资料。古代扬州徽商迅速积累财富就是控制了生活必须品食盐的经营权。国家不可不防。正是因为它是生活必须品，所以消费需求不受价格的影响。 2、有限性 一个国家，甚至一个地区的区域是固定的，和谐布局要求发展住房总有一个适当的比例。最大可以用来建住房的基础资源是有限的。不可能无限制地满足人们的住房要求。这是它长期出现供小于求的必然趋势。 3、地域性 由于工作、亲属、历史等等因素，一个人对住房的消费往往只局限某一地域，而且，住房是属于无法移动商品，不具备地域补偿性。 4、公平占有性 既然是必须而有有限的生活资料，住房是目前世界上唯一同时具备这两种特性的商品。人来到自己的祖国，应该平等地享受到这样的资源。 5、现有分配的不合理性 现在我们房地产完全市场化，仿佛是一个大的拍卖场，遵循价高者得的原则，就如在“大跃进”时代，粮食紧缺而又采取市场放开的做法。必然导致第一：破坏其公平占有性；第二：吸引过量的资本进入房地产市场，引起局部的通货膨胀。第三：导致资本异常流动，催生新的暴利行业，加剧社会两极分化。 就因为它的特殊性，所以其需求其实根本不能用价格杠杆来调节的，世界是大家的，不可以也不应该按金钱的多少来分配和享受那些既是生活的必需品，又是有限的自然资源。市场经济不是万能的，无限制夸大市场经济的功能和扩大市场经济的领域，必然会导致生活必需资源占有上的不公正。 毫不客气地说，继续坚持当前的分配方式，房地产还有很大的升值空间。只要贫富差距一天不消灭，严重缺乏和奢侈浪费并存的社会现象就不会消灭。 （二）高房价可以拉动内需，成为新的经济增长点。 持续走高的住房价格的确可以刺激消费，问题是这种消费带有很大的强制性，一方面增加了普通人的经济负担，必然迫使压制别的消费，一方面它并没有增加社会财富，只不过扩大了暴利行业的利润空间，这是一种虚假的经济增长，不过是吃萝卜青菜的年代还要西装领带面带微笑迎接上级检查的面子工程，苦的是老百姓。靠这样来促使经济增长，无异于饮鸩止渴。也不会因为价格回归理性而减少需求量，影响上游产业。 （三）高房价可以促进房地产繁荣，带动上游产业和下游产业，提供就业机会 其实住房的需求与住房的价格关系其实不大，维持低房价每年也同样需要相应的住房增长，房地产商不愿意也不可能把提高价格的利润空间让给上游的钢铁、水泥等产业，我国建筑材料的消耗量也不会因为住房价格降低而减少，下游的物业管理同样如此，房地产界有人主张这样的观点，无非掩人耳目而已。 （四）土地资源已经严重缺乏 在2005年1月25日举行的第二届广州地产峰会上，有地产巨头表示，“我希望政府增加一点土地的供应，不然的话，广州房地产的价格会上涨得很厉害。”言外之意是，房价狂涨的罪魁祸首是“地荒”。诚然，土地供应的问题确实已经给广东房地产市场带来了巨大冲击，然而是否真正出现“地荒”呢？就以广州的土地市场为例： 土地紧缩是借口 “地荒”房价便会狂涨，这一说法不成立而且极为牵强。广东省土地学会理事长沈彭表示，从公开拍卖市场取得的土地，其地价成本所占房价的比重也仅约30％。而事实上，目前广东很多房地产开发用地真正从拍卖市场拿到的很少，绝大多数还是以前拿的地，其地价成本很低。因此，房价与地价之间并不能划等号，房价与地价更不成正比。 决定房价的主要因素是市场，成本只是影响房价的其中一个因素，一些地产商以政府土地“紧缩”政策为借口，借势涨价，是不可取的，无助于广东房地产市场的健康长远发展。 囤积土地苗头出现 土地政策“紧缩”，并不等于供地减少。寒桐房地产顾问公司总经理韩世同表示，一些人借政府土地“紧缩”政策大肆炒作“地荒论”，这是很不负责任的。事实上，目前广东土地供应相对开发情况而言并没有减少。据了解，2004年广东全省土地购置总量高达2956.22万平方米，但同期土地开发量却仅有2227.19万平方米，“缺口”高达729.03万平方米，这意味着仅去年一年广东便“空置”留存下来土地700多万平方米，占去年广东全省近1／3开发面积的土地。 韩世同透露，由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地。 据了解，去年全年广东全省房地产开发土地面积约为2000万平方米，而今年将推出(招拍挂)的开发土地总量接近4000万平方米。从全省角度来看，广东土地供应绝对不存在任何“紧缺”问题。诚然，各市县供地不平衡的情况肯定会有，具体到个别城市可能会有一段时间出现适度紧张。 4000万平方米只是政府推出招拍挂的土地。事实上，目前广东不少地产商手中还掌握有大量的存量土地。以广州为例，虽然广州市国土房管局宣布2005年广州市共出让29幅地块，用地面积为110万平方米，但广州市土地开发中心有关负责人表示，这只是其中的一部分，番禺与花都的数据还没有统计在内，还有原已前置审批但未办理土地出让手续的上百万平方米经营性房地产项目用地。 此外，为应付“地荒”论，广州房管局现正加紧处理125幅烂尾地。而且，烂尾地仅是闲置土地处理的第一步，紧接而来的2006年用地计划，将会有更多闲置土地的加入。更重要的是，虽然制定了土地出让计划，但到年中时将很可能根据市场的变化作出新的调整。 目前广东存量土地仍极为巨大，仅去年开发商购买的土地便高达2666多万平方米，再加上历年的存量土地，广东房地产开发二三年内都消化不完。“地荒”论只不过是别有用心的谣言而已。从宏观分析，城市人口规模远未达到饱和，何来地荒之说，现在就闹地荒，中国的城市化进程就得考虑取消，多幼稚的笑话。 （五）倡导不买房运动是可以和房地产商抗衡 在深圳，有人提出不买房运动，广东省国土厅领导也建议市民谨慎入市，这样的运动本身就是一中无奈之举，也是幼稚的，如果住房是可有可无的的商品，那很容易做到，现在没有钱的贷款都要买，不是中国人的消费观念改变，而是被逼的，假如老百姓可以忍受3年无房的生活，那么房地产商绝对可以忍受3年不赚钱的日子，因为对未来的预期，绝对是房地产商有心理优势，3年后，普通百姓的心理一旦崩溃，房地产商绝对会变本加厉，呵呵，房地产商会发出明白信号，越是坚持不买房的，将来吃亏越大，这样松散的民间组织将是不堪一击的。 （六） 中央银行提高买房首付比例可以给业界打击 提高买房首付比例最直接的效果是缩小买房人群，只能让更多的人买不起住房，把老百姓向无房住的方向推了一把，唯一的好处是降低了商业银行的风险，对于房地产商来说，影响不大，因为住房剩那么多都不怕，不在乎再多几套，但房地产商很会做人的，一有这样的消息，房地产商马上跳出来，说这样的做法会给业界沉重的打击，无非是为中央银行保护商业银行采取牺牲老百姓利益的做法骗取民意支持而已，也算是房地产商对商业银行的感恩图报。 五、 高房价的社会危害性 超过人们实际购买力的房地产交易会导致的三个必然的直接后果：一是大多人受累，少数人暴富，聚集了大量非劳动财富，加剧了社会两极分化。二是人民实际生活水平的下降。为了买房，只有降低甚至舍弃其他方面必要的开支，直接降低生活质量。三是长期负债，尤其是采用供房的交易形式。有的为了避免利息，到处借债，过着度日如年的生活。四是加重了家庭成员的心理负担，由于住房价格超过实际购买能力。会让人产生沮丧的社会心理，缺乏对未来生活的乐观预期。甚至会因此对社会产生仇恨心理，对政府失去信任。凸显出严重的社会危害性。 （一）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾 由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买的或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只有无奈地面对，必然加剧社会两极分化。 （二）加重普通老百姓负担，剥夺了大多数人享受社会发展进步的成果 由于住房是生活必须品，一个城市居民，不得不为此背上沉重的负担，直接导致生活质量下降，无法享受到改革开放和社会发展进步的其他成果，显然有失公允。相关民意调查表明：85%的居民明显感觉生活压力比九十年代要大，就是这样的原因。 （三）高空置率造成社会资源严重浪费 住房价格长期超过普通大众的消费承受能力，必然导致交易量下降，空置率上升，一方面造成人为资源浪费，一方面也必然使新增住房面积减缓，不利于房地产业的本身发展，也不利于广大普通百姓的生活需求。 （四）严重障碍中国城市化进程，增加人才流动成本。 城市化是我国基本发展战略，但高的住房价格，必然给城市化设置了高额门槛，这种成本，必然转嫁带其他行业，比如用工成本提高，人口转移发生困难等等。 （五）抑制社会其他需求，危及其他产业 房地产的暴利来源转嫁对象一方面是广大消费者，一方面是其他的各行各业，最直接的是抑制社会其他需求，间接地会增加其他商业、用工成本，尤其是劳动密集型的生产加工产业。直接的后果是导致区域经济市场竞争力削弱，今年是我国加入世界贸易组织关税保护最后一年，房地产商的行为无疑是雪上加霜。我们应当高度警惕其潜在的危害性。 （六）房地产泡沫一旦破裂，将危机整个国家经济安全 判断一个行业是否存在经济泡沫，无非是看利润空间的合理性，社会消费承受力的合理性，产业长期发展的可维持性。以广州为例，售价为7000元/平方米的住房，成本价格不超过2500元/平方米，如果一旦价格回归理性，大量银行贷款将无法收回，整个房地产也将陷入停滞状态而波及上游产业。 （七）房价一路飙升，政府平抑不力，民间积怨难平。如果全国未来几年的房价真如《2006年房地产蓝皮书》所预言的那样“长期上涨”，将势必一连串引发严重危机，这绝非危言耸听。 首先是地产商与普通老百姓的矛盾危机。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。据4月23日《新华网》披露，截至2006年3月底，全国商品房闲置面积达到1.23亿平方米，而与之相对的则是七成居民买不起房。随着这对矛盾的不断激化和深入，势必造成两种恶果：其一，老百姓买不起房，住不起房，他们极有可能会把满腹怨恨抛撒到房地产商和购买高档商品房的富人身上，形成新一轮“仇富”热潮；其二，居民会产生购房恐慌或者对商品房失去信心，进而导致房市风险加大。“房奴”群体的日益加大，只会造成贫富差距的日益悬殊。即便有一部分居民会因购房意愿和支付能力的下降，而把目光转向二手房或者廉租房上，但由于相关市场还没有形成，也起不到很明显的分流作用。 其次是“县官”和“现管”的权利危机。为平抑房价，让大多数老百姓都能随着经济社会的进步改善居住条件，中央政府相继出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》等一系列顺民心、得民意的好政策。但在具体实施过程中，不少地方政府却屡屡逆潮流，为哄抬房价的开发商撑腰放言。原因何在？留心媒体报道，我们不难发现：这些年部分城市的房价上涨过快，是与地方政府的主导或直接参与密不可分的。一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，把兴趣集中于批建高档住宅上，低价征地，转手高价出让，甚至有人与开发商勾结哄抬地价，炒作房价，牟取私利。如果房价真的应验了“长期上涨”的预言，那就在某种程度上再次印证了“县官”不如“现管”的民间传言。如此，中央的政令权威何在？ 最后是地产商与商业银行的金融危机。中国银监会监管一部副主任沈晓明4月20日警告说，房地产市场风险集中于银行系统的问题应予以高度重视。截止到去年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，虽比年初下降210亿元左右，但是仍居行业排名第四的高位(4月21日《海峡都市报》)。如今，1.23亿平方米的商品房空置，在很大程度上套住了国家的金融资源，一旦楼市出现风险、空置率超过一定比例，受最大影响的除了国家就是银行，相比较而言，房地产商倒不会受到太大的损失—毕竟，他们是在拿国家的钱做生意，套取百姓的血汗。从这个角度讲，大肆将风险资金投给地产商的商业银行也对房价居高不下起到了推波助澜的作用，而最终承担最大风险的也是银行。 如今，中央如再不采取果断措施控制房价，等《2006年房地产蓝皮书》的预言一旦变为现实，再想控制恐怕一切都太晚了。毕竟，任何一个人都不愿看到三重危机彻底爆发的那一天。 六、 对策 国家也制定了一些措施，来对付那些炒家，但是治标不治本，加之政策出台仓促，本身存在漏洞。是有一些客观效果，但要治愈目前房地产的顽疾还远远不够效力。要从根本上解决问题需要：科学规划使用土地、合理规范占有标准、防止减少闲置浪费、理性调节社会分配、开源节流拓展空间、政策引导市场调控。 （一）降低房地产市场进入门槛，引如竞争，消除垄断 国家鼓励以单位、团体的方式进行的集资建设住房，降低外来开发商进入市场的门槛，尽可能多地引入竞争，加强行业规范。 （二）限量消费，杜绝炒着的非法利益（现在实行的一夫一妻制度，本质上就是利用限量消费来保证性、生育和家庭的公平权利，我们不可能按照财富的多少来决定配偶的数量，那样显然有失社会基本的公平） 当务之急是制定合理占有住房标准，限制过量消费，减少浪费，维护大体公平。以缓解房地产市场的供需矛盾。杜绝炒着的有效办法是国家规定不允许交易价格超过上一次价格，或者对利润部分科以重税。 由国家根据现有可以建设的合理住房建筑面积，参照实际人口规模，估算出在一个比较长的时期内某一地区（建议以市级行政区为界，分城区和农村两个标准）合理人均可以占有住房面积S，确定为某地常住居民可以购买的最高标准。一定时期内，S的大小可以根据实际情况相应调整。 以广州为例：广州市统计局公布2003年人均占有住房面积为：19.68平方米，按照50年内广州人口可控规模和住房建筑面积规模，参照近几年人均住房提高速度，假设科学预测50年内，人均住房面积可以达到30平方米，就以30平方米为标准，定为居民在广州可以占有的最大住房面积。国家只限制占有住房的大小，人们可以根据自己的经济状况选择不同档次、地段的住房。 实现办法一：改变现有住房登记制度。一套住房登记为所有家庭成员的人均住房面积，全实名制，具体到个人。建立个人占有住房数据库，全国联网管理，全面监控每个人的住房占有实际情况。比如三口之家90平方米以内，按市场价，超过部分按10倍市场价计。其中房地产商得2倍，国家得8倍，用以补贴贫困人员的住房。这样既不干涉有钱人住宽点的奢侈愿望，又保证贫困人员不受高房价的困扰。 实现办法二：户口配额制。居民无论采取何种方式，从合法取得广州常住权那天起，配以30平方米的住房证，公民在买卖房屋的同时必须提供或者获得相应大小的住房配额。居民死亡、户口迁出，由政府收回配额证。超出标准部分按方法一处理。国家允许自由买卖房屋，给人员的自然流动提供更宽松的环境。国家甚至可以允许买卖配额证，人们可以从放弃部分居住权中获得利益。 这样做的作用：一是可以有效阻止过量资本进入房地产，防止局部通货膨胀，合理稳定房价。二是保障公平占有的基本原则。三是有效控制炒卖房屋的行为，增加炒卖难度和风险成本。四是有效防止开发超大住房形成的资源浪费。五是可以通过不同城市的基本配额大小的差异，鼓励人口向中小城市流动，控制城市发展规模。 （三）国家采取成本核算，采取政府限价或者统购统销，控制暴利 房地产暴利是不争的事实，之所以产生暴利，是因为消费者和房地产商在信息上的不对等，政府物价主管部门完全可以核定某一地段、某一楼盘的成本价。按照合理利润的原则，比如5%，公布市场限制价格。消除人为暴利空间。 （四）以国家为投资主体，建造大量经济住房，参与市场竞争 一个城市在规划的时候，就以政府投资行为，建设大量经济住房，平等参与市场竞争中，彻底打破房地产商的垄断行为，倡导房地产的微利时代，让广大百姓不在花冤枉钱。 （五）条件成熟时，废除私人租赁市场 私人租赁市场在解决当前条件下住房难具有一定的积极作用，但私人租赁市场是住房商业投资的基本前提之一，私人租赁本身就带有投机行为，情况严重甚至可以造就新一带的寄生族，深圳的部分地区就存在这样的年轻人群，在条件成熟时，废除私人租赁市场，由国家提供大量廉价出租住房，以满足那些低收入者和在城市短暂停留者的住房需求。废除私人租赁市场，可以减少投资性住房需求，提高成品住房的利用率。 （六）必须采取有效措施防止和减少浪费，对于闲置住房，国家征收高额资源闲置税，闲置四年以上的，无偿收归国家 合理处置和防止资源浪费。由政府投资或者融资，盘活现有“烂尾楼”，今后出现的“烂尾楼”允许1年烂尾时间，过期无偿收归国有，国家禁止买楼花，一方面防止形成新的“烂尾楼”，一方面提高进入房地产的门槛，淘汰部分实力不强、服务不佳的房地产公司。从根本上保护被拆迁人的利益。对于闲置1年以上的土地，政府无条件收回，防止房地产商圈地图利。闲置3年以上的商品房，国家向房地产商按月收取资源闲置金50元/平方米/月。闲置6年以上的商品房，无偿收归国有，提供给城市最贫困人口。努力提高成品和半成品的使用率。理由是房地产商要为自己盲目投资开发承担应有的风险。 （七）必须多渠道增加住房来源。 国家允许并鼓励集资建房、合作建房，研究出台相应措施；国家支持对容积率低和浪费大的旧房改造工作。多方面扩大住房的来源，提高土地的使用效率。同时，铁腕整治城市违规建房。针对未经合法审批的已经完成建房的，处以高额罚款进行合法化，允许其流入市场交易。或者国家以略低于其成本价强制收购，合法流向市常尚未建成的和今后继续顶风违法建设的，一律没收，情节严重的，追究法律责任。加强对旧城区的改造和括容工作，提高土地使用率。 （八）国家禁止低容积率的别墅开发，限制大型、豪华型高档住宅，提倡实用、经济型住房新观念。 （九）国家禁止任何形式土地的囤积和炒买，房地产商拍到某地块，不得倒卖，必须在规定的时间内完成所有的建筑施工并上市交易，有效防止土地囤积，国家应该制定详细而有行之有效的实施细则，而且必须由中央政府，而不是地方政府来制定。必须加强土地使用管理，减少流通环节中非劳动利益。进一步规范土地市常有计划、合理使用土地，严格审批程序，增强土地使用权转让的透明度，加强土地使用权转让后的监管措施，禁止炒卖土地和闲置土地资源。提高土地利用率。理由是目前土地在开发、使用上存在暗箱操作，浪费和谋取非劳动所得的现象严重。 七、 几点思考 （一）国家要认真研究对于一些生命必须品、生活必须品、普通消费品、奢侈消费品、战略物质消费品的分类管理办法，完全可以让市场来主导的只有普通消费品、奢侈消费品。否则，垄断就不可避免 我们实行社会主义市场经济很多年了，要认真研究和正确认识市场经济调控手段的局限性，要认真研究对于一些生命必须品、生活必须品、战略物质消费品等的分类管理办法，在防止垄断上下功夫，要防止短视行为，从战略高度出发，在维护社会基本公平上履行好职责。 （二）政策的管理对象要参与到政策的制定中，才可能维持普遍的公平 一个政策要照顾到绝大多数人的利益，就必须要利益各方平等地参与到决策中去，至少要保证有相应的救济措施，我不主张绝对的公平，但我们的决策方式上很有需要改进的地方，方式决定公正。某某地区禁止某某交通工具、某某地区要进行水价改革等等，是不是充分考虑和听取了多方意见，决策程序很重要。 （三）要高度警惕富人对人民政权的渗透，提高政府对宏观经济的管理能力 一些富人通过行贿受贿、感情投资、控制媒体、雇佣专家的手段，利用他们本身与部分政府高官的千丝万缕联系，甚至不惜在政府系统中培植代言人、打压群众正义呼声，妄图寻求一个有利于他们的政策环境、利用大多数人的政权为他们少数人服务。中国历代的利益集团都有这样的行为和倾向，在信息如此发达的今天，他们做起来也许更加得心应手。 少数一部分人先富起来是我们必须经历的一个阵痛，我们不希望社会没有贫富差距，我们甚至认为适当的贫富差距是社会进步的源动力，正如一个前进的庞大群体，有先有后是必然的，过分强调均贫富，队伍横向就会拉的很宽，是一种大阻力结构；过分强调贫富差距，队伍就会拉的很长，是一种易折结构。两种结构都不是稳定结构，我们可以从自然界鸭群游水的队伍结构中得到启示，就应该知道那种结构最利于发展。发展初期的富人都有原罪，我们可以原谅他们的原罪，但绝不容忍他们向国家政权渗透的得陇望蜀，如何防止富人对人民政权的渗透已经是迫在眉睫了。 （四）于各种社会丑恶现象不可以回避，要勇敢面对并加以积极解决 我国实行住房改革，房地产市场化才短短几年时间，突出矛盾已经明显化，我们应该认真分析其原因，找到解决问题的办法，而不应该回避，包括医疗、教育改革，为什么死要面子呢，硬撑是要付出代价的。包括中国“色情业”的现状，政府不敢正视，说一套做一套。除了造成许多不公平外，没有什么好处，要么严格禁止，要么规范管理，当前这样的现状，想查谁就查谁，查谁谁倒霉，显然有失社会基本公平。 （五）政策要注意连续性和配套性，要关心大多数人的利益，要关注社会弱势群体，一个国家不能仅仅把希望寄托在一个出色的政治家和社会的良心上，道德的底线在利益面前是脆弱的。要进一步完善政策出台的救济渠道，不要用牺牲公平来维护权威。 99年房改了，住房分配货币化，可是现在广州的普通公务员住房补贴为300元左右，一个人工作30年大概有10万元，三个人30万，勉强能买建筑面积为50个平方的一房一厅，一个社会主义劳动者，一家人用勤劳的双手劳动一辈子，倘无安身立命之地，何故？必须进一步合理住房改革的配套措施。调整公务员的住房补贴，某一地区的公务员20年的住房补贴，应该在当地可以购买到达到国家规定的人均住房面积。理由是普通劳动者的有效劳动寿命最多为40年，加上失业、待业、疾病等其他因素，所以劳动法规定劳动者满30工龄可以享受退休，20年的住房补贴买房，10年的住房补贴用于维修和管理。理由是既然国家实行货币分房政策，就要保证分配的货币能够在客观上保障住房。 （六）国家要正确判断和衡量社会发展和进步的各项综合指标，经济建设是社会主义初级阶段的中心，但决不是全部。要重建科学的政绩评价体系，要把普通百姓的幸福指数纳入考评范围。 （七）这种高房价到底可以维持多久 很显然，这种高房价背后是利益的严重分配不公平，这种不公平的现象要维持多久，显然是一个让人思考的问题，我们认为有以下几种可能：现实既得利益者联合起来，中央政府不干预的情况下：由于我国住房的实际使用寿命是40年，由于房改的住房大多是10年左右旧房，也就是说，再过30年，几乎所有的家庭都要面临一次以上的买房经历。当社会中一半人的生活必须品得不到满足，必然会打破次序重组，也就是说最大限度可以维持15年。二是房地产泡沫一旦形成，必然越积越多，当购买欲望无法支撑整个住房市场，必然导致崩盘，住房价格一泻而不可收拾，需要5年左右时间。第三种情况是政府积极干预，出台措施，打破这种不公平的利益分派链条，确保房价良性发展，1年左右就可以把广州的住房价格控制在3000元以内。 （八）鉴于住房商品的特殊性，外国人在中国买房，应该收取国际有限资源占用税，非工作异地买房收取国内有限资源占用税，属于政府引进的“人才型”外国人，可以减免此项税收。 （九）房地产问题不是一个孤立的问题，有其深刻的社会背景 第一，一种强弱失衡的社会结构。在过去20多年利益分化的基础上，精英和大众之间的裂痕进一步加深。在网络上，人们可以看到对精英的奚落和羞辱越来越多，而精英本身似乎也变得越来越专横和霸道。裂痕的加深会导致“上层阶级化、下层碎片化”的结构形成，其在行动的层面就是“上层寡头化，下层民粹化”。 第二，维护社会公平和正义机制的丧失。有人感叹，在我们这个社会中，最大的痛苦是很难找到说理的机会。如果你是一个被强行征用了土地的农民，如果你是一个被拖欠工资的农民工，就会知道找到这样一个机会是如何不易。这表明公平和正义的缺失。而道德伦理恰恰是要以公平和正义为支撑的。当公平与正义被破坏的时候，道德便处于相当尴尬的境地。相反，在公平与正义能够基本上得到维护的时候，道德的力量也会强大起来。道德本身是不能单打独斗的。这是我们在重建道德的时候必须要明白和记住的。 第三，实用主义的价值观。这一点特别明显地表现在改革的论证中。在旧体制弊端丛生、经济效率低下的情况下，对效率给予特殊的强调无疑是必要的。但问题是，效率有时成了惟一的价值，我们甚至可以看到一种明显的实用主义甚至机会主义的价值观：为了效率，什么都是可以牺牲的，被牺牲的公平和正义是不用计算在成本之内的。更学术化一点的表达，就是可以节省交易费用。在这种短浅的视野之下，许多为维护社会的基础秩序所必需的公平和正义，就被当作“交易成本”节省掉了。结果是，由此造成的基础秩序的解体，要由我们这个社会用极为漫长的时间来偿付代价。 （十）要从制度上建立维持社会公平的保障体系，不能把广大人民群众的利益寄托在个别民族英雄的正义和富人的慈悲上。 地方政府是揣着明白装糊涂，房地产商人是心里明白进了包赢不输的赌场，专家是心里明白缺良心说假话，银行家心里明白是骑虎难下，老百姓是心里明白使不上劲，维持高住房价格的最终结果是改革开放的成果被极少数人分享，大量资源浪费，社会矛盾激化，两极分化转变成为新的剥削和被剥削阶级，国家在世界经济格局中的竞争力急剧下降，亡国亡党决不是危言耸听。 这个美丽的肥皂泡越早破灭损失越小，如果不愿意刺破它，我们还可以享受它现在的美丽，但是，一个负责任的中央政府，不应该放任它，即使因为理顺房地产市场造成经济的倒退，那也是暂时的，是我们应该付出的代价，这样的风暴迟早要来，无法避免，早来比迟来好。但广大人民会充分理解中央政府：中国的房地产市场不管是软着陆还是硬着陆，都必须着陆。历史会永远记住这样的伟大功勋。由于利益关系，房地产问题是地方政府不愿意解决的问题，要彰显社会公平，70%以上的广大人民只有寄希望于中央政府。 难男南，联系电话：13798030718 二○○六年五月十日

本文地址：http://www.45fan.com/a/question/47173.html