住房按揭贷款的流程介绍

如今85％的消费者在购房时都选择了住房按揭贷款这一方式， 一问：个人房贷有哪些要求？ 目前，北京市各银行对贷款对象的要求虽有所不同，但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备以下条件： 1、具有北京城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有北京市的暂住证或北京市的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身 份证的香港人和澳门人，以及持有中国护照的其他人； 2、有稳定的职业和收入、信用良好，即有按期还贷款本息的能力； 3、拥有至少能够支付房屋总价款20%以上的购房首期付款； 4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；有银行认可的资产作为抵押物（一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋），还要由有足够代偿能力的单位（一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商）作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人； 5、具有预售备案登记购房合同或协议，购房合同已做完预售备案登记，且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的 评估价值； 6、符合银行规定的其他条件。 二问：公积金贷款与商业性贷款 有何区别？公积金个人住房贷款与商业性个人住房贷款之区别在于： 1、商业贷款的贷款对象比公积金贷款要宽泛些。公积金贷款的贷款对象是住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工；商业贷款则不 分建立公积金与否，都可以申请。 2、公积金贷款利息负担比商业贷款低。公积金贷款属于政策性贷款，利息负担比商业贷款要低一些，目前二者的利差为0.99个百分点,但是这种利差会随政策的变化而调整。 3、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房时，目前必须进行评估需交纳评估费, 总房 款为100万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100万元以上— 1000万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。 4、商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取贷款总额2‰— 3‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。 例1：一位名叫欧阳妙兔的网友，芳龄22，所买房屋总价60 万元，借款30 万元，贷款期限10 年，还款方式是采用等额本息还款从上表可以得出，公积金贷款本息及费用总和要比商业贷款少28827.5 元。 三问：如何办理组合贷款？ 申请组合贷款应向住房资金管理中心或其分中心提出申请，并由住房资金管理中心进行初审。申请人应先到公积金中心归集部领榷个人 住房担保委托贷款借款申请表》，内容包括拟购房价款，拟借金额、期限和本人及配偶或共同申请人公积金余额等，同时提交已签署的“房屋认购书”及公积金中心要求提供的其他材料。公积金中心进行初审后，通知房地产评估。评估内容包括房屋产权情况、物业价格等，一般评估费用为：房款20万以下1500 元；20 一50万元2500 元；50 万之上3500 元。评估事务所出具评估意见书后，公积金中心归集部便签发贷款承诺书。申请人就可以签订正式购房合同了，至此 公积金贷款部分宣告完成。申请银行贷款部分，申请人须填写《个人住房款借款申请表》等相关文件及提交相应的申请贷款的资料，并向协助申请人办理按揭贷款的律师事务所缴纳律师费等相关费用（律师费为贷款额的千分之二或千分之三），由律师进行初审符合条件的报送银行，经银行审批放贷后，由银行将贷款金额一次性转入开发商专户内。 四问：如何办理贴息贷款？ 贴息贷款将借款合同、保证合同、抵押反担保合同一体化，借款担保申请手续同时办理，省去了买房人来回奔波之苦，解决了组合贷款手续复杂难以办理的问题，但是只有属于北京市住房公积金中心的公积金缴纳人才可以使用贴息贷款，属于中直、国管、铁路的公积金交存人除外。采用担保中心申请个人住房担保委托贷款时，借款人需缴纳贷款金额3‰的律师费和担保服务费，担保服务费中包括了评估费、人寿险、财险等费用。享受贴息办法的贷款成数最高为购房总价80%，其中享受贴息贷款优惠的最高金额一般为40万元，但是也可因信用度高而享受一定比例的上浮贷款金额，期限最长不超过30 年。贷款利率还是执行商业贷款利率，公积金贷款利率和商贷利率之间的利差由公积金中心每半年返还一次，返还方式为直接将利差金额划入借款人的还款账户，返还条件是借款人必须按期还款，否则当期利差额不再予以补贴。 五问：还款方式有哪几种？ 目前最常用的还贷方式有三种：到期一次还本付息法，等额本息还款法，等额本金还款法。除这三种还款方式外，还有两种新的计息还贷方式，这两种新的计息还贷方式在发达国家地区已十分通行，目前国内只有少数银行（如建设银行）在大中城市试点。 1、等比累进还款法 也称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）还约定固定的比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 例2：孤雁单飞（网名）向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择等额本息还款法，其每月还款额为1089．20 元，10年后他总共需支付本息130704 元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”。以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5 年上浮50％；那么第一个5 年内，他每月还款约在905 元左右，第二个5 年内，每月还款约在1358元左右，比905 元上浮了50％。10年后他总共需支付约 135780 元。从计算数据可看出，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多5000余元。这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要多支付一些利息。 2、等额累进还款法 也称等额递增（减）累进法，它与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。上述两种还贷方式计算复杂。由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还较少被银行所采用。但是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看，其确是国际上十分通行的两种消费信贷还款方式，尤其受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎，因为新婚不久的夫妇在买房或买大宗耐用消费品后往往资金吃紧，但其家庭收入通常是递增的，现在采取头几年少还、后几年多还的方式，使有潜力的青年购房能够缓解眼前暂时的资金不足，同时也使购房支出更贴近其实际收入变化的趋势。除上述五种方式外，国外银行还采取一种叫“增本减息法”的计息还贷方式，就是在“等额本金法”的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归还则是从小到大，使得每月归还的本息总额是一样的。但是目前在我国银行界已经出现了另一种较为方便灵活的还款方式——民生银行推出的移动按揭组合还款方式，其非常适合于年轻人置业。 六问：等额法与递减法哪种更合算？ 目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种，即每月本金加利息总额固定的等额本息法（简称等额法）和每月本金相同的等额本金法（简 称等本法）。由于大部分借款人对银行的计算方法不了解，常常不知道如何选择适合自己的方式，甚至有人对银行产生误解，认为选择等额法后，一旦要提前还款，银行提前收取的利息不能退还，借款人就吃亏了。其实，借款人无论选择何种还款方式，银行都遵循借贷的基本原则，即按实际发生的利息结算，绝不会提前收取未发生的利息。 银行房贷专家认为，借款人在选用两种还款方法时，不能单纯地将这两种还款方法作比较，而应该综合多种因素作出全面合理的选择。例如： 1、中年人购房的，由于其收入处于高峰期并有一定的积蓄，那么使用等额本金还款方式就较为划算，因为就整个还款期而言，其应当归还的本息总额会比使用等额本息还款方式节省几万元。 2、年轻人购房的，由于其工作年限较短，收入一般不高且积蓄不多，使用等额本息还款方式比较好，因为月供压力不会太大不会降低其生活品质。加上其使用了移动按揭的组合还贷法，不但可以缓解月供的压力而且还可以节省不少的利息。 3、有意提前还款的借款人使用等额本息还款方式则较为经济。 例3：一位名叫南方浪子的网友需要贷60万元个人住房商业性贷款，在对两种还贷方法作了初步了解后，认定等额本金还款法可少支出利息，并提出贷20 年。银行工作人员计算后得出，第一个月的还款数是5020 元，并告知该人士提供本人与其朋友每月的收入证明，总金额必须是借款额的两倍，即必须超过10000 元。这让该网友感到为难了，该网友虽然家境殷实，还款没有问题，但朋友双方单位开具的收入证明却只有8000 元。如果采用等额本息还款法，每月还款额是3973 元，8000 元的收入证明正符合。但南方浪子认定了等额本金法，便让工作人员按第一个月还4000元左右来推算借款期限，这样银行工作人员便推算出，借30 年的话，首月还款是4187元，于是该客户选择贷款30 年。殊不知，该网友将原来计划贷20年的期限拉长至30年，利息就要多支出十万余元。原来，60万元30年等本还款法利息是45.5 万元，而60万元20 年等额本息法就是35.4 万元。该网友借60万元，原本希望贷20 年，又只能开8000 元的收入证明，显然，该网友此时选择等额本息还款法才是最合适的。假如其使用了移动按揭的组合还贷法，则可以按照其收入的成长曲设定的比例，在同时期缴纳最符合其收入的月供 ，在不降低生活品质的同时足额还清贷款本息。 例4：以10年期10万元的公积金贷款为例，等额法月还款额固定为1040.73 元，而等本法首月的还款额则为1170.83 元（本金833.33 元＋利息337.5 元），以后每月逐步递减。可以看到，在开始的几年里，等本法要归还的本金总额大大高于等额法，按照借贷的原则，归还本金的金额越多，当然相应的利息也就越少。其实两种还款方式在还款的首月应偿付的利息都是相同的，都为337.5 元（按月利率0.3375％计算），原因是首月的本金都是10万元，但由于等额法偿还的本金只有703.23 元（1040.73 — 337.5 ），而等本法偿还的本金达833.33 元（100000/120 个月），这样从第二个月开始，等本法应偿付的利息就少于等额法了。选用等额法的借款人在提前还款时，剩余的本金较多，可能会觉得不合算，但其实提前还款可以节省今后的利息，以前发生的利息也没有损失，当然是合算的。两种还款方式表面上看利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事，不存在银行占便宜。因为两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了贷款人的利息，因为这两种还贷方式都是按照贷款人占用银行资金的时间价值来计算的。造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于贷款人占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于房贷人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 七问：贷款后何种情况下可改变还款方式？ 住房贷款的期限一般较长，多的可达30年，在这漫长的还款期内不免出现这样那样的问题，如果遇到问题那该怎么办？当出现以下情况时，经与银行协商并征得银行同意后，个人住房贷款人可对还款期限、购房人、抵押物做如下变更： 一是提前还款。如果经济允许，可以提早结束借款，银行可以办理提前还款，从而减少利息支出。一般只需要提前一个月向银行申请、办理提前还款手续即可； 二是变更还款期限。如果你的还贷能力增强了，但又不足以一次性还清，可通过减少年限的方法改变贷款计划，这也是提前还款的一种方 式，提前归还一定数目的本金后，银行会重新计算本息且默认贷款年限缩短、月供金额不变。如果你的还款能力下降了，可以申请延长还贷期限，但最长仍不能超过30 年； 三是变更借款人。如果出现家庭成员不幸死亡、离婚等情况的或者将还贷期内的商品房转让他人办理转按揭的，都可以申请更换借贷人； 四是变更抵押物。在特殊情况下，购房者可以通过协商等方式与房产商达成协议，在同一家房产商开发的楼盘中，或者在不同的楼盘之间调换原先购买的住房，也能到银行办理变更抵押物手续，即所谓的换按揭。 八问：提前还贷合算吗？ 提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月足额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。我国《合同法》第208 条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应按照实际借款的时间计算利息”。一般而言，提前还款可为借款人省下不少钱，但提前还贷到底合不合算？这里面大有学问。因为提前还贷，应根据贷款人的具体情况来确定。如果你对自己未来的还款能力有足够信心，那么，你更应多考虑如何制定一个合理的贷款计划，而不是提前还贷。 例5：阿文准备向银行申请一笔20万元10年期的贷款用于买房，同时却又打算在手头资金充裕时，用四五年的时间就将贷款全部还清，以节省一部分利息。以目前国内商业银行通常采用的“等额本息还款法” 计算，一笔20万元10年期的贷款，年利率为5．04％，在第5年末提前还贷的话，总利息支出为40021 元。而该笔贷款只按揭5 年的话，年利率为4．77％，总的利息支出仅为25192 元，比前一种方法要少14829 元。因此，从资金成本的角度看，事先合理控制好住房贷款期限的长短，显然比到时再提前还贷更能够省钱。而且，贷款期限越长，先期支付的利息越多，自然损失也就越大。对于年龄偏大者来讲，如果对将来收入的预期趋于保守，则应从注重稳健的角度出发，尽量减少负债，这时应注意选好住房贷款的还款方式。不同还款方式对提前还贷的影响也有差别。 九问：如何办理“转贷”？ 如果你想卖掉贷款所购房屋，但因贷款没还清拿不到房产证卖不了，你可在找到买家后与他共同到银行办理“贷转贷”，把你名下的贷款转到另一个同意买你的房并已向你交付了你已交的首付款的购房人身上。如果所购房产已经办理了抵押登记，你要向为该住房贷款的银行提出申请，其程序是：提出申请，房产评估（交易的房屋如果房龄不满2年的话则不需要进行评估），银行审批，签署合同，注销原抵押，交易过户，抵押备案，发放贷款。如果你的房产抵押尚未办理，则应首先与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝为你转贷。因为根据《担保法》的有关规定，不 动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和贷款时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因为目前个人购房贷款一般都采劝阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。 十问：购房贷款要交哪些费用？ 购房贷款属于商业行为，买房人要取得贷款，就要遵守买房人选择的贷款银行规定，除了要付贷款利息外，还要承担一些其他费用。除公 积金贷款评估费和抵押登记费外，政府没有规定。个人住房贷款究竟要花多少费用，首先要搞清三个方面的问题： 1、个人住房贷款费用＝评估费（期房商贷不需要）＋律师费或公证费＋抵押登记费＋保险费，除抵押登记费外，其他费用并不固定。 2、个人住房贷款分为三种形式：公积金贷款，商业贷款（含贴息贷款），组合贷款。 3、个人住房贷款有四种担保形式：（1）财产抵押担保；（2）财产质押担保（目前银行很少采用，严格来讲并不属于个人住房贷款范畴）；（3）连带责任保证担保；（4）财产抵押加连带责任保 证担保。买房人贷款究竟要负担多少费用，直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。 （一）评估费 1、公积金贷款 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估，北京市物价局1996年和1997年两次发文，要求执行国家计委、建设部 制定的收费标准：总房款为100 万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100 万元以上—1000 万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。由于目前北京市公积金贷款评估仍是一家垄断，国家关于评估费可下浮20％的规定，由于没有竞争，买房人仍然无法受惠。所购房屋为经济适用房不需要评估，经办机构认为需要的除外；所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估，但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件（或确权证明）。 2、商业贷款 建设银行规定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500 元计收。 工商银行规定：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农业银行规定：二手房的评估费按4‰收龋 3、组合贷款 同公积金贷款。（二）律师费或公证费办理公积金贷款时不需支付律师费；办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额的2‰-3‰支付律师费或公证费，每单最低额度为100 元；办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷款需要办理公证，每件200元左右。 （三）抵押登记费 抵押登记部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）会收取抵押登记费，收费标准为80元。买房贷款人在取得房产证后才能办理抵押登记。 （四）保险费 保险费是贷款费用中最贵的，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险（又叫房屋险）或贷款信用保险又叫人身险（商贷一般不需要），并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息，保险费用由买房贷款人承担，抵押期间保险单由贷款银行保管，在借款合同执行期间，买房贷款人不得以任何理由中断或撤销保险，但是提前还款可以根据年限的变化退还相应的保险费，否则贷款银行有权代为投保，保险费仍由买房贷款人承担。但买房贷款人并不是在贷款时一律要购买房屋险和人身险。 1、公积金贷款 按国务院1999 年4月颁布 的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”，买房人用公积金贷款，不论采用什么担保形式，可以不购买保险。按北京市住房资金管理中心1999 年10 月发 布的<99>京房资中心计字第119 号文规定，买房人采用公积金贷款仍要购买人身险，但是这个文件同时规定了在抵押登记办理完成或贷款还清之后的人身保险费，保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续，即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费。北京市2000 年5 月房屋险已改为自愿购买（经办机构认为必须的除外）。 2、商业贷款 采用财产抵押担保的：须购房屋综合险（房屋险＋人身险），因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险。 采用财产抵押加连带责任保证担保的：须购买房屋险。采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。 3、组合贷款 保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。 例6：贷款申请人天马行空（网名）今年32岁，欲购买一套商品房，拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构，建筑面积100 平方米，准备申请个人住房贷款39 万元，贷款期限为15 年。天马行空（网名）需要交的费用有：如果申请个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款），需要交纳的费用有：评估费3000 元；律师费无；如担保方式为财产（房产）抵押加连带责任保证担保，则不需要交保险费；如担保方式为财产抵押加购房综合险，则需交纳保险费（寿险）6702．54 元。如果申请纯商业贷款，需要交纳的费用有：评估费无；律师费1170元；保险费（房屋财产险）4334.4元。 综上所述，购房贷款要交评估费、律师费或公证费、抵押登记费、保险费等费用。 （感谢北京英岛律师事务所邓泽敏律师对本栏目的大力支持！）

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