怎么样核算房产集团有限公司成本？

2004.02.11 为加强成本管理，更好地组织集团公司的成本核算，提供真实客观的成本信息，制定本成本核算办法。房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成 本中的费用称为期间费用。一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出,也是考核房地产开发工作质量的一项综合指标和制定开发产品销售价格的基矗开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1．土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2．房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1．土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。2．前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3．基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4．建筑安装工程费：指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5．配套设施费：指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。公司根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。四、房地产开发企业存货有以下几大类：1．原材料类存货。指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。2．设备类存货。指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。3．在产品类存货。指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。4．产成品类存货。指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。5．开发用品类存货。指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。五、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的项目设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本项目设置三级明细帐户。关于甲方供材：材料部门会同工程预算部负责确定甲方供材的范围和种类，并由材料部门以书面方式通知财务部；工程决算时，工程预算部出具的决算案不在包括甲方供材。根据施工单位开具的收料单及供货发票，借记“开发成本”贷记相关帐户。(二)开发产品成本核算程序开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1．归集开发产品费用。在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户，将应计入各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2．计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 六、开发产品的核算开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，设置资产类“1285开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。1、开发产品增加的核算。企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。2、企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。1）、企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“经营成本”账户，贷记“开发产品”账户。2）、企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——某项目”账户。3）、企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——某项目”账户。七、出租开发产品出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。1．出租开发产品增加的核算。企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。2．出租开发产品摊销的核算。出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时，借记“其他业务支出——出租产品”账户，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”账户。3．出租开发产品修理的核算。出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“其他业务支出——出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊入“其他业务支出——出租产品”账户。4．出租开发产品减少的核算。企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“其他业务收入——商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“其他业务支出”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”账户。

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