房地产基础知识的详细介绍

第一部分 房地产业概述 一、房地产业的基本概念及特性 1、房地产基本概念 1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。 在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。 2、房地产的特性 （1） 不可移动性 （2） 独一无二性 （3） 寿命长久性 （4） 数量有限性 （5） 用途多样性 （6） 相互影响性 （7） 易受限制性 （8） 价值高大性 （9） 难以变化性 （10）保值增值性 二、房地产业的分类 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 房地产经纪业是房地产服务业的一种。 房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。 房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。 1、中介服务人员的资格管理 ①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。 经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。 2、中介服务机构的管理 设立房地产中介服务机构的条件： ①有自己的名称、组织机构： ②有固定的服务场所； ③有规定数量的财产和经费。 ④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 ⑤法律、法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 三、房地产代理 房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。 商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。 目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。 四、房地产经纪人员技术能力与职责 凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 l、房地产经纪人员职业技术能力 ① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识； ② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定； ③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能； ④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌； ⑤有—定的外语水平。 房地产经纪人协理的职业技术能力： ①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定； ②具有一定的房地产专业知识； ③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。 2、房地产经纪人员的权利 房地产经纪人享有以下权利： ①依法发起设立房地产经纪机构； ②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位； ③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务； ④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件； ⑤要求委托人提供与交易有关的资料； ⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令； ⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。 房地产经纪人享有以下权利： ①依法发起设立房地产经济机构； ②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位； ③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务； ④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件； ⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料； ⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令； ⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金； 房地产经纪人协理享有以下权利： ①有权加入房地产经济机构； ②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬； 3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务 ①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范； ②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务； ③接受职业继续教育，不断提高业务水平； ④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； ⑤为委托人保守商业秘密。 五、房地产市场的涵义 房地产市场的涵义有广义和狭义之分， 狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。 广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。 六、房地产市场的特点 1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。 2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。 3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。 4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。 5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。 七、房地产市场的分类 房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 ◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 ◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市尝房屋调换市场三种。 第二部分 房地产建筑基础知识 一、建筑物的分类 1、按建筑物的使用性质分类 建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。 （1） 居住建筑 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。 （2） 公共建筑 公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型； 生活服务性建筑：食堂、菜尝浴室、理发店等； 文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等； 托幼建筑：托儿所、幼儿园等； 科研建筑：研究所、科学实验楼等； 医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等； 商业建筑：商店、商尝贸易市尝饭店、餐厅以及相关设施； 体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑； 文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等； 交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑； 其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。 2、按建筑物的结构类型和材料分类 建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。 一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。 多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。 高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。 对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： 1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m； 2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m； 3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m； 4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。 二、房屋建筑的构造 —幢建筑物，一般是由基储墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。 1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。 2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。 3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。 4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。 5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。 平屋顶（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋顶（大于10％）和其它形式三类 作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。 屋顶分类： ① 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。 四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 ② 屋顶：刚性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋顶防漏：三毡四油 ④ 屋顶隔热：水泥蛭石 ⑤ 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 ⑥ 总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉 6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。 7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。 8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。 二、 房地产基础知识名词解释 1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。 2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。 3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。 4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。 5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。 8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。 9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。 11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地） 12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。 13、生地： 只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 14、熟地： 达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 15、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 16、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 17、土地使用权的最高出让年限？ 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤.综合或其它用地50年。 18、.房屋的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年； 2.土建为1年，具体包括： a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂； b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损； c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏； d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏； 3.卫生洁具为1年； 4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年； 5.管道堵塞为2个月； 6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。 19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。 20、居住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷） 21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20% 配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5% 22、何为砖混结构建筑？ 答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 23、何为钢筋混凝土结构建筑？ 答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。 24、预售房屋需要那些基本条件？ 答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 三、 建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。 2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。 建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。 建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。 建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。 4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。 五、房屋面积的规定和测算 1、各种面积概念 （1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。 （2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 （3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。 （4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 (5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 （7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。 （8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成； (9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。 (10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 2、有关房屋面积的规定和测算 （1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。 （2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。 （3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20米的，按其上口外墙外围水平面积计算。 （4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。 （5）共有公共面积的分摊计算： 每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3、商品房分摊的公用建筑面积包括 两部分： （1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积 （2） 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半 六、商品房销售常用名词 1、住宅：供人们生活居住的建筑。 2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。 3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。 4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。 5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下） 6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。 7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。 8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ (1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 （3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：2. 6米、2 .7米、2.8米。 (4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高—楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。 10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。 11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。 12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。 日照间距：日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍） 13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。 14、什么是复式住宅？ 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深孝部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。 15、什么是公有住宅？ 公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。 16、什么是跃层式住宅？ 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较校不足之处是安全出口相对狭校在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 17、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。 18、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。 19、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保舰绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。 20、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大校 21、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。 22、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。 23、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，—般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。 24、“五证俱全”是指哪五证？ ①建筑施工许可证 2.房屋预售许可证 3.建筑用地规划许可证 4.国有土地使用证 5.建设工程规划许可证 25、何为是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权 房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 房屋的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。 房屋的使用权：是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。 房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。 房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。 26、何为内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1) 外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源 是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2) 内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人 从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房 的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 (3) 平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 第三部分 房地产价格基础知识 一、房地产价格构成 房地产价格主要由以下十个方面组成： l、土地取得费用 有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。 2、前期工程费 前期工程费主要包括以下几个方面： 三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。 地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。 规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。 3、房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等； 4、基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建 5、公共配套设施建设费 6、经营管理费 指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所 7、销售费用 是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。 1、利息 是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。 9、税费 税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 10、利润 利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。 二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类： 1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。 2、理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。 3、环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。 4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。 5、经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。 6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。 7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。 8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。 9、国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。 第四部分 房地产税收知识 中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 一、房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 1、纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。 2、课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 3、客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 4、税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 5、纳税地点和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。 二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 三、耕地占用税 耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 四、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。 转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换； 下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税； 以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 3、税率：契税的税率为3~5%，安徽省的契税税率为4%，合肥目前的契税税率为4%，但购置普通住宅减办收龋 4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 六、相关税收 1、营业税、城市维护建社税和教育费附加 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。 城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。

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